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華人一直對買樓置業有情意結，全球股票，各種投資工具大跌市下，惟獨房地產最保值。 日本一直是香港人非常熱愛的第二故鄉，加上近年來日元低位，每百日圓兌港元最新報5.8，比疫情前的每百日圓兌港元接近7.1，下跌接近兩成。變相「買樓打八折」。 然而，投資日本樓比投資香港樓，因為各種文化及規例上有分別，處理不善便會很容易損手爛腳。本文為大家分享一些投資買日本樓的注意事頂。 尋找有規模及口碑的中介 這點如香港一樣，名聲較好的中介更容易取得獨家的房源，一個好的中介會讓你節省很多功夫和時間，例如筆者有位朋友想在日本買樓，但需要申請銀行貸款。 當時有很多網上銀行廣告，以超低利率作招徠，但當時他的中介強烈推薦傳統銀行，因為利率愈低，貸款批核愈困難，需時也愈久。 而且視乎你的物業是用作自住或投資，利率也有不同。 當時朋友也由於中介的堅持，申請了傳統銀行的貸款，也順利地在指定時限內完成轉賬。 一個可靠的中介，能讓你的物業成交程序穩當很多，筆者便曾經看到過一些中介會以很吸引人的付款方法來吸引買家，最後導致買家損手收場。 尋找可靠的建築商 日本的氣候和香港不一樣，位於地震帶，而且會有極低温和大風雪的時候。故此，建築商的口碑也很重要，筆者便見過有位於北海道的建築商，建出來的房子完全沒有預留位置給除雪之用，就是購入了那些房子的人每年冬天便需要付更多的除雪費。 有建築商在建房子時沒能把屋頂設計成斜角，平頂的房屋在冬天便會被屋頂上的雪壓壞。即使有斜頂，但爬上屋頂的梯子設在哪一面也很重要，朋友家更因為梯子設置在雪掉下來的那一面，結果在雪掉下來時便把梯子也壓壞了，變相除不了雪。 屋前面的停車位也很重要，如果是泥地，在北方除雪後不久便要小心會變泥漿地，車子卡在裡面很易出不來。 除了除雪以外，還有渠管的問題，如果在北方，冬天的水管會結冰，如果建築商在建房子時沒把水管和供暖設計好的話，便很有機會會面對爆水管的風險。 了解各種保險 日本在房屋、貸款方面有很多不同的保險，例如有些銀行便會提供貸款保險，像是如果借款人死亡、患了癌症或八大疾病，餘下貸款便不用再付！ 如果借款人死亡，也不用付餘下的貸款！  這些保險費沒有一個定額，通常都是銀行批核給你的基本利率上，加上一點利率作保費：例如本身貸款利率為1%，癌症保險加上0.1%，八大疾病又再加上0.2%，而且貸款的時候可以把房款以外的費用（例如中介費用、律師費用，裝修及買家具的費用）都加進貸款內。 筆者有一位朋友位在雪國北海道，她便為自己的家買了保險，今年由於剛通關，物業管理公司人手不夠，除雪不及時，把房子的結構都壓壞了，燈油的水平儀也壓破了，結果她的所有維修費用都是由保險賠償的。 日本地震頻繁，雖然說日本的新建樓宇有防震標準，但仍難保證未來不會出現具破壞性的大地震，如果你的房子在地震中不幸倒塌或受損，便很有可能需要推平之後重新起一棟新建築，在這情況下，建築費可能需要高達一二百萬港元。故此，非常建議你要購買地震保險，雖然只能保障物業價值的一半，但也算是有點保障。 日本房地產巿場的稅金和貶值問題 注意日本房屋一建好便開始貶值，而且也會有很多的稅金，除了印花稅外，日本不動產持有者需要繳納每年稅率。每年稅率包括固定資產稅和都市計劃稅（按照地區不同），而如果你想將物業出售，也需要繳付出售稅率（包括資產增值稅）。 如果你在物業落成後五年內出售的話，稅金也會更高，故此有興趣投資日本物業的朋友，需要把這些隱藏成本也計算在內。 總結 以上是筆者一些長期住在日本的朋友分享的實用小貼士，希望能幫到大家在日本置業時作出一個更明智的決定。

移民是近年來的熱門話題，不管你想移民到哪個國家，在金錢、學歷或工作經歷上的要求可能各有不同，但是對大部份國家來說，最低的要求還是一樣的，你先要符合了這些最低要求，才能開始計劃想要移民去哪兒。 以下就是適用於移民到各個國家的最低要求： 良民證 （無犯罪紀錄證明書） 如果你想申請海外居留權或公民身份，當地入境處 / 移民局通常都會要求你主動披露（expressly disclose）自己有沒有犯罪紀錄，這時候，你便需要提供良民證（無犯罪紀錄證明書，CNCC)），證明過去沒有刑事案底。 申請良民證，須親身到灣仔警察總部申請，並繳交$250的費用。  如果你的配偶或父母為目標移民國家的當地人，你所申請的是當地配偶 / 受養人簽證，就未必需要提供良民證。 注意，如果過去你曾年少無知，犯過一些不太嚴重的罪行，也不一定不能移民。如果你符合以下條件： 曾觸犯被判處監禁刑期為3個月內，或罰款不超過 $1 萬的，輕微刑事案件 只限初犯，沒有其他案底， 3 年內不再犯案 你的案底雖仍會顯示於良民證上，但會被視之為「已喪失時效」。當然，如果你曾有犯罪紀錄，最好在考慮移民的初期，便主動向移民顧問及當地移民局作查詢。 即使你想申請的，是配偶簽證以外的其他移民簽證，「無犯罪紀錄」亦非一個有非常清楚界線的移民條件，通常來說，當地政府會因應申請人所犯罪行及其他條件再作考慮。所以有可能即使你有案底，但所犯罪行並不觸犯目標移民國家的要求，仍有機會能成功移民。 如果你想移民美國，當地政府就會視乎申請人案底是否相等於當地移民法下的 3 類罪行（僅供參考，請向移民律師查詢）： 嚴重刑事罪行（aggravated felony）：謀殺、綁架、洗黑錢、逃稅、就偷竊、偽造證書、賄賂等罪行服刑超過 1 年 有傷道德的罪行（crime

前文曾經說過一種傳統來說能賣貴一點的高樓層物業——鳳凰樓，今天我們就來說一說另一種會比較貴價的單位——單邊樓。 單邊樓的意思就是，單位位於大樓的最旁邊，旁邊沒有相連單位。通常來說，單邊樓的視野由於不會被旁邊單位遮擋，景觀會較為開揚，所以也會有更多的窗。如果對流窗做的好，單位也會更為通風。 有很多樓盤都會特地設置單邊樓單位，如果位置優越，位於風景優美的山邊或靠海的位置，由於其景觀非常開揚，通常都會很受歡迎，亦能賣出更高的價格。 單邊樓優點：叫價能力高，景觀開揚，空氣流通 單邊樓，通常都會位於走廊盡頭，價格也會較高。 例如擎天半島，其單邊樓便能飽覽180度九龍半島的整個夜景及獅子山，而且由於設計得很好，房間旁邊的窗戶也不會看見旁邊的單位，私隱密度極高。 通常來說，單邊樓由於窗戶更多，所以除了景觀開揚，也會非常通風，能夠比同層但不是單邊的單位涼快得多，在炎熱的香港可以節省很多冷氣費。當然，首先這對流窗要開的好，空氣可以流通才成。 單邊樓問題：座向不佳會更熱、應風 然而單邊樓也會有一些問題，就是由於其外露表面較多，如果陽光直射，單位內部可能會比較熱，而引致外牆破裂、爆裂。而漏水的機會也更高，就跟連天台的單位差不多。 而如果你的單位是向西面，本身西斜便已經會令單位內的溫度上升，加上窗戶多，直射下便會越來越熱。 有些時候西斜的單邊樓，冷氣費甚至有可能比旁邊的普通單位高出幾成。另一方面，香港的冬天多數吹北或西北風。如果你的單位偏向西北或北邊，那冬天時，便會被冷空氣吹得更厲害，感覺像一直在搖來搖去一樣。 如果你住在低層的單邊單位，而且接近山邊，便有機會有很多蚊蟲飛進單位來。而對着海景或是在填海地區的單位，也會有機會面對更大的大霧濕氣等問題。有些時候，由於有兩邊景觀，便有機會看到一些厭惡性景觀，例如墳場景又或是地盤景。 另一方面，便是主力牆的計算會比較吃虧，由於主力牆也會計算在實用面積內，所以主力牆佔地面積愈小，便愈好。 正常來說，一個單位的主力牆通常都會和旁邊的單位相連，所以可以與鄰居分擔。 但是單邊單位卻沒有其他相連單位分擔，只能全都自己負擔，所以便會比較吃虧。 另一方面，也有人說單邊樓風水比較差，因為單邊樓的對流門窗設計，容易犯了風水禁忌。也有師父說住樓不能選最左或最右邊，輕則不利財運和事業運、夫妻感情及健康，重則可引致官非纏身。 但總括來說，單邊樓還是非常有吸引力的，如果真的介意，可以找專業人士一起看樓再作決定。

在香港，不管你是買樓還是租樓，都需要繳付管理費，有部分同區的樓盤，可能才相差數年，甚至就在旁邊，但每呎的管理費卻可以相差數元。那麼，到底管理費是怎樣計算的呢？ 一般來說管理公司會根據大廈公共空間的整體開支，向業主收取管理費，並按不同單位的管理份數攤分，所以每一單位的管理費也都不同。 大廈公契內會詳細列明每個單位的管理份數，同時也界定了不同業主在大廈日常管理支出上應支付的責任。基本上，單位面積越大，所佔的份數便會越多。例如大廈頂樓的複式單位，管理費也會比其他單位貴。 管理費所包括的內容 一般來說，大廈的管理費會包括以下的開支： 屋苑的公共配套設施 （例如：外牆、樓梯、走廊、扶手電梯、電梯、空調、消防、保安、音響、電話、螢光幕、各種設施、水電系統等各項設施的維修、管理及更新費用） 聘請專業人員及管理人員的開支，例如薪酬、強積金、保險 另外公用水電的開支 綠化空間的保養、滅蟲、各種相關費用 不同節日的裝飾 各種行政辦公支出 事實上，管理費並非每年不變，而是有機會調整價格（通常是調高）。如果你感覺管理費太高，懷疑物業管理公司有問題，可以召開業主立案法團大會，要求查數，必要時法團有機會可以解僱管理公司。 為什麼某些屋苑的管理費會比其他物業貴？ 如果一個新盤的屋苑設施很多，例如豪華會所、大大的游泳池、全年也開放的恆温泳池，各種球場，酒店健身室。 那麼，這些設施的維修、保養、管理都是開支來的，所以屋苑的配套愈多，你的管理費便會愈貴。 所以你會發現，有些屋苑在入伙一段時間後，為了降低營運成本，而停止運營某些設施。例如健身室縮短開放時間，恆溫泳池只會於某段時間開放等。 另一個影響管理費的原因是有多少人分攤開支。如果你的屋苑的大廈伙數少，例如單幢樓，因為裏面的住戶少，即使沒有甚麼設施，但由於基本的成本在（例如不可節省的日常管理、保安清潔及維修開支），但少了能和你攤分開支的業主，故此便有可能較同區高質素的大型屋苑更貴。 而如果某些建築項目很強調綠化，那管理費也會比較貴，因為天台花園、花園綠化等，都需要專業管理及保養，故此成本還是需要轉介到業主身上。 管理費按金 不管你買的是新樓或二手樓，你都很有機會需要預繳管理費按金，一般為二至三個月管理費。 拖欠管理費後果 物業管理公司會先發出第一封欠款通知給拖欠管理費的業主，約 3 周後，還沒收到款項的話，便會再發出第二封，直至第三封發出後仍未獲業主回覆，管理公司會嘗試以不同方式聯絡業主，了解欠款原因，從而提供協助，就像在疫情期間，便常常出現管理公司與業主立案法團商討後允許一時有經濟困難的業主分期攤還。 如果長時間未能成功聯絡業主，管理公司及業主立案法團，就會透過法律途徑追收欠款，嚴重者，業主可能會被釘契，甚至被收回單位。 一般而言，雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動，但始終都會希望能和業主保持友好關係，通常是有感業主無心還款，才會作出提告。 新盤如何得知管理費？ 如果你想買新樓，「一手住宅物業銷售條例」並沒有就管理費作出規定，有些新盤樓花的售樓說明書便不會列明管理費用，而你又沒有問清楚、到了入伙時才發現管理費很高，那便後悔莫及。

近幾個月來日圓已上升了不少， 有很多朋友選擇在「第二家鄉」買入房地產，原因可以千變萬化，有些朋友是因為自己想要移居日本，有些則是想要用來投資或度假，不管你想要購買日本房地產的原因為何，我們這篇文章都會為你講解一下購買房地產的須知事項。 外國人在日本購買房地產有限制嗎？ 如果你是香港人或其他外國人，想要在日本購買房地產，不管是程序還是稅項都和日本人一樣，並沒有限制，你所購買的物業和土地都會擁有永久業權。 但是通常日本銀行並沒有提供貸款給並非居住在日本的外國人，如果你是中長期居住在日本的外國人，並擁有永居住權，很多銀行都願意提供貸款，審查條件和本地其他日本人差不多。基本上，就是看你有沒有能力確實還款。 具體審查項目包括：還款金額佔全年總收入的比重，其他貸款情況，有沒有穩定工作，例如工作、年資、工作狀況、如果你是個人經營者，還會看你的事業內容。 但如果你只有工作簽證， 就會按照你所持有的簽證類別批出不同的貸款條件。也只有部份銀行願意貸款，你也需要通過信用審查，但如果你是留學或其他簽證的話，由於收入不穩定，通常都無法申請貸款。 如果是香港買家，有一些中資銀行的日本分行能提供按揭，利率低，但申請比較麻煩，按中國銀行（日本）為例，最高按揭成數為樓價的五成，最低借貸額是20,000,000日圓，供款期最長可以分15年歸還，利率為3%。 日本樓值得投資嗎？回報如何？ 說實話，日本房地產不宜短炒，而是適合長期持有作為收租之用，如果位於大城市，例如東京、大阪等小型物業出租後扣除稅項及成本後平均一年有4至7%回報率。 但是在日本買樓要注意如果於五年內賣出，將會有被徵收更多稅金的可能。 日本買樓需要擔心地震嗎？ 日本處於地震帶，故此物業對防震要求嚴格，日本「新耐震法」規定1980年後落成的物業，要有六級耐震，到2000年後落成的物業則要有七級耐震，，所以業主不需要太擔心，而且你也可以購買地震保險來保障地震帶來的損失，保費並沒有太貴。但補額只能保障物業價格的一半左右。 日本買樓能當作民宿或Airbnb出租嗎？ 自從2018年，日本實施住宅宿泊事業法後，如果你想將你的物業用作出租用途，必須要向政府申請許可，才能經營，而且每一個城市每一個地區都有不同的規定，在營運日期上也有限制，所以有興趣投資日本民宿的朋友必須要詳細了解物業所在地的規定。 例如某些物業便不能申請成為民宿，因為其身處在Residential的區域，二則在物業的建造上也要採用防火物料。 日本買樓對移民有幫助嗎？ 在日本單純買樓並不能對申請永居住權有幫助，不管你擁有多少層樓，投資了多少錢也不例外，因為日本不是移民國。但如果你投資了幾個單位，並在運作出租事業，把這作為一盤生意來營運，則可以申請經營管理者的簽證，而如果你符合條件並在日本居留達五年，便有機會申請到永居住權。 日本買房地產的實用術語 以下是一些實用的日本房地產術語對照圖 L：寢室（Living） D：飯廳・用餐間 （Dining） K：廚房 （Kitchen） UB：浴室 （Unit Bath）

不少朋友在購買物業時也會選擇高層單位，很多人也會覺得低層單位會比較差。而事實上，按香港的房地產巿場來說，高層單位的樓價也普遍也比低層單位貴。 那麼低層單位到底有值得購買的地方嗎？他們面對的問題又是什麼？以下這篇文章會和你詳細解說： 低層單位的缺點 採光問題 低層單位因為較容易被鄰近的建築物阻擋，所以有些單位會較陰暗。有時候，一些在平台或二樓的單位甚至會被屋苑種植的植物遮擋了陽光。 噪音問題 低層單位由於較靠近街道、馬路或樓下公園，容易被汽車聲、路人的聲音及小朋友的嬉戲聲影響。 廢氣問題 低層單位如果靠近垃圾站，便會很容易被垃圾的臭味滋擾，有朋友便因此問題需要長期關窗，即使不住在垃圾站旁邊，但如果你住在馬路旁邊，車子的廢氣也是一大問題。而且低層單位通常都會較多灰塵。與同區的高層單位相比，可能需要打掃得更密集。 潮濕、蚊蟲問題 低層單位本來就更接近地面，如果是在填海地區，便更容易出現潮濕的問題。有一位住在將軍澳近地面單位的朋友便需要長開抽濕機，即使冬天也不例外。如果單位外很多綠化植物，又或是很接近垃圾站的話，那也會出現很多蚊蟲，出現即使住巿區也需要安裝防蚊網的情況。 私隱問題 除了採光問題，通常非常接近街道或屋苑平台的極低層單位的私隱都會較差，故此住在這些單位的住戶便要有心理準備要長期拉上窗簾。 易被高層影響 最常見的問題便是低層單位的住戶需要面對高層住戶冷氣機滴水問題，又或是因為屋苑的渠管設計並不完善，所引致的污水倒灌。 例如大埔運頭塘邨，便曾經發生過低層住戶被廁所污水倒灌進客廳的問題，通渠後發現各種由高層住戶掉進廁所的雜物，例如毛巾、即食麵袋、衛生巾。 而且如果不幸該屋苑發生空中飛人的跳樓事件，不幸降落在低層連平台的單位內，那麼，即使不是從該單位跳出去，也會變相成為凶宅，影響售價。 就算你不是住在極低層，但是住在低層的話，也會面對電梯在繁忙時間常常滿載的問題，筆者有一位朋友住在八樓，便每天都要花10分鐘以上等電梯。 低層單位好處 上文提及了低層單位的問題，但其實低層單位也有很多好處。 優質設計的低層單位會很適合自住 如果你的單位是面對內園景，因為直接面對屋苑精心修剪的景色，其實也是一件很賞心悅目的事。 而且優質設計的低層單位也可以一邊保有私隱，一邊享受更大的空間。 出入較安全方便 如果是極低層例如一、二、三樓的話，其實在發生突發情況，例如升降機停用，又或是發生火警時，逃生也更容易離開。 甚至平日在繁忙時間，也只需要走樓梯下樓便成，可以說非常方便。 西斜單位較涼快 如果你的單位有西斜的問題，那通常低層單位便會比高層好很多，因為有很多遮擋物，能減低陽光直射的問題。在炎熱的香港，可以說幫助很大！ 樓價較便宜

在香港，能擁有自己的物業，將其出租，用作賺取被動收入，是非常幸福的一件事。 然而作為業主，將自己的物業出租，也是一件挺有風險的事，首先要分辨出租霸，其實並不容易。很多租客在簽租約時，都會表現得很正常，各方面都告訴你這個人可以準時交租。 但是隨着社會經濟環境，個人際遇變化，也有可能變成租霸。如果遇上租霸是使用有限公司的名義來租住單位，最糟糕的情況，便是業主可能一分錢也收不回來。不單如此，物業還在對方手裏，可謂變成肉隨砧板上，任人魚肉。 本文便會分享一些實用小貼士，希望能幫助作為業主的你，如何能準確快速地追回被拖欠的租金，快點收回單位，又或是避免遇上租霸。 保留收租、追租紀錄作證據 在簽署租約時，一般來說，上面通常都會寫好租客應該在每個月的哪一天交租，有多少天的寬限期，寬限期過後，業主或將採取法律行動追討賠償等等。 業主與租客溝通時，最好都通過一些能夠將通話記錄記載下來的軟件，例如WhatsApp，email等等。 這樣就能把你收租的記錄、追討租金的記錄都保留下來，如果日後有需要，也能交到法庭作證據。 另外也應該把租客的交租紀錄保留下來，例如每個月的銀行過數記錄。如果租客是用現金交租，便應該在每次收到租金後，寫一份一式兩份的租單，並讓對方簽名為證，因為這些證據是在追討過程中有力的證據。 一般來說，租客沒有在到期日後15天內繳交租金，業主便可以沒收單位的租賃權。筆者見過有些單位的租客，會以單位出現問題，例如漏水又或是出現破損、需要維修而拒交租金。 但是在簽署租約時，雙方沒有特定寫明的話，租客支付租金的責任和業主履行其他責任（例如維修等）是分開的，不能以此為由拒付租金。 對優質租客可以考慮通融一下 天有不測之風雲，如果你的租客一直都很準時交租，又不會一直要求你要維修單位，但突然付不出租金，建議最好先了解一下，也可以考慮一下短期減租，幫助他渡過難關，畢竟需要入稟追租的話，一則時間金錢上的花費會多很多，二則要將單位轉租出去也會出現空置期，甚至需要將單位進行裝修，中間損失的收入，可能不能和減租相比。 好租客其實很難遇到，而且說實話，轉租後遇上麻煩的新租客，也是另一趟渾水。故此，如果你對租客的情況有足夠了解，這真的是一個可考慮的方法。 及時從合法渠道入稟追討 但如果你發現租客實在出現不妥，例如常常已讀不回，已經有三四次欠租紀錄，而且有各種各樣的欠租理由，便應該要在租約上列明的寛限期完結後，立刻採取法律行動。 如果拖欠的租金不超過 7.5 萬，可以向小額錢債審裁處申索，這種情況下還好，因為於小額錢債審裁處提出申索只需要付數百元，程序也較寬鬆，雙方均不用聘請律師，業主能親自答辯，這樣時間金錢也能節省不少。 但如果被拖欠的租金超過 7.5 萬，便需要入稟區域法院，這情況下，便要聘請律師，如果租客提出抗辯，官司更可能需要拖很久和花費巨額。 如果你想要追討租金，建議千萬不能對租客本人及其身邊人作出恐嚇、暴力及滋擾行為，例如到其公司、家門口貼街招，或打電話到其公司申訴其欠租行為等，因為這些屬於刑事罪行，可能會讓你收租不成，反被租客提告，嚴重者甚至會被判監及罰款，又或是需要對租戶作出賠償。 為了你的安全起見，也不應該單身前往出租單位追討租金，一則因為通常在租約上都會訂明，除得租客同意外，業主不得踏足單位內。故此單獨上門有可能讓自己理虧，也有可能容易因為追租一事引起口角，繼而動武，因為追租而受傷絕不值得。 故此，如果被租客拖欠租金，建議你還是最好直接從合法途徑追討租金。 追租小貼士：為了保障自己，業主將物業出租時，應該立刻為租約打釐印及向差餉物業估價署遞交一份《CR109 新租出或重訂協議通知書》，如果為了節省物業稅，而不向政府申報物業已出租，可能會出現很多麻煩。 因為你要向政府部門提出追租申請時，會被要求出示已打釐印的租約文件，沒有打釐印就要補打，最重時要被罰 10

在香港，因為租金貴，很多朋友都會因為各種原因選擇租用工業大廈的單位。 有些是想創業，需要設立辦公室或工場，又或是拍攝用的 studio。也有一些人會租一些裝修比較好的，像商業大廈的單位來當辦公室。 筆者有朋友甚至長租了一個工業大廈單位，作店鋪之餘，自己也住進去。 此文會列出租工業大廈的重點，讓你更安心創業。 工廈作非工業用途或犯法 工業大廈的地契，列明工廈原只可作工序場所等工業用途。如果你打算租工廈單位作其他用途，例如寫字樓、零售店、健身室、Party Room等，你需要先經過業主向地政總署申請短期的地契豁免書。 按香港法例規定，如果你違反了工廈只用作工業用途的契約，一旦被揭發，輕則會被迫停止業務生產，重則不獲發製造牌照。無人發現時當然相安無事，被政府派員巡查揭發，或遭人投訴舉報的話，就會影響業務運作。 一旦發現有違規，政府便會向單位發出信函，要求其於28日內將單位用途還原，重置回地契限制下的指定用途。 如果業主放盤時已經寫明單位可以用作非工業用途，通常租金會較貴，但也就屬於合法範圍，故此租戶應向業主詢問，要求出示有關有效證明。 另外也有部份新型工廈，發展商已經向地政總署入紙申請特別豁免書，准許土地用作商店及服務業，葵涌iPlace 就是其中一個例子。 但由於香港工業式微，政府於2019年推出活化、善用工廈政策，容許部份工廈單位，在無需向地政總署申請短期地契豁免書及繳付任何費用下，改為用作5項常見的非工業用途，租來作拍攝studio就是其中之一。 而只有符合以下的5項用途之一，方可獲免提交更改單位用途之「地契豁免書」。 藝術工作室 影音錄製室辦公室 設計及媒體製作辦公室 限於特定創意產業辦公室，包括設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織 研究所、設計及發展中心 也有些工廈業主為了多收租金，將單位改成劏房。同樣，也是一旦被揭發，就會被要求停止運作，要在限時內還原。 如果你不想以身試法，或是想避免麻煩，最穩妥的方法是先自行了解清楚，很多地產代理為了促成交易，只會將問題輕描淡寫的描述出來，甚至閉口不提，最穩妥的做法是自己翻查屋宇署圖則，對比單位內間隔是否與入冊的平面圖有否分別，另外也應該先自行查冊，了解該單位有否被釘契，或是有否地政總署及屋宇署發出的清拆令，了解單位有沒有僭建或非法改建。 住工廈要小心 按香港法例規定，工廈絕不可作住宅用途，但由於香港住屋問題嚴重，很多人都願意以身試法，偷雞租工廈作為居所。 有部份租戶因為工作時段不定，需要通宵工作，而常常在studio 過夜，也要小心被誤會是租住工廈。 其實政府會不定時派員上樓突擊巡查，亦有可能被別人舉報。如果你真的有需要經常開夜，建議單位內的佈置最好就與一般家居有些分別，不要大舉靚裝，設置廚房、起坐間、睡床等，不可免就以輕便為主，盡量使用可摺疊，隨時能搬走的傢俱。 24小時出入的工廈會方便很多 如果你的工作時間不穩定，或是會有很多顧客不時出入，最好便是找一些24小時開放出入的工廈，不然入夜後，工廈閘門關上，出入都要特地叫人或是找管理員，便會很不方便。

家居裝修，是一件需要非常小心處理的事情。不管你是新買一個單位，還是想把自己家居重新裝修，甚至是想為了租出或賣出一個好價錢而要修整一下單位，都是一件要花不少心力和金錢的事情。 以下是一些家居裝修時必須要注意的重點： 控制裝修預算 在你裝修前要預定開支。在裝修前最好先了解你家中需要做甚麼工程，以及每項工程、人工及物料的價格範圍。做好詳細的裝修清單，並且再額外預留一筆資金，以作不時之需。 例如某些材料是否適合用於該單位，有沒有需要將水電線路、浴室或廚房進行改造？ 如果一個單位內，水電線路已經老化，很容易便會爆水管、漏水、停電等等，需要重新拉線，以及將這些隱藏在牆壁內的管道重新鋪設。 故此在裝修工程開展前便應該先了解詳情，以作預算。 做計劃時把未來數年的方向也考慮進去 每次裝修都所費不菲，故此最好把未來的發展也考慮進去。例如是夫婦二人打算在未來幾年會有小朋友的話，那便需要在主人房的床邊預留嬰兒床的位置。 如果家中有長者，那也需要考慮長者年紀越大，行動可能越來越不便，需要加添預防設置，例如選擇使用防滑地板，又或是家中多加扶手，通道也可能要預留更寛的位置。 也建議把自己的生活習慣規劃在內，例如近年很受歡迎的開放式裝修，能夠使房屋顯得更加明亮和寬敞。但卻不適合會常常煮飯的家庭，因為容易讓家中充滿油煙。 千萬不能破壞樓宇結構 記得在裝修前，先找物業管理處取得單位的結構圖紙！以防止在拆牆改建時，誤將主力牆破壞，如果破壞物業的一些主要的受力結構，房屋有直接倒塌的可能！更別提金錢上的損失了。 做好電力的布置 如果在裝修時沒設計好插蘇的位置，住進去以後便會很麻煩，有可能要用無數個拖板。故此在裝修時，最好將你自己未來家中的家電、傢俬擺放位置想好。如果你需要很多插頭，也可以選擇一些裝修措施來隱藏電線相關的小裝置。 記得檢查門窗 但你新買了單位後，記得一定要更換舊門鎖，以保障家居的安危。也要檢查門窗。如果你的門窗本身還是很堅固的話，一般來說只需要重新刷一下油漆便成。但是若果你發現門窗的外框起皮或變形，層膜脫落，破損又或是出現生鏽，就是本身的材質已經發生了變化，一定需要換新的。 防水要做好 還有就是需要在裝修前先檢查清楚到底有沒有漏水，如果漏水處理得好，你便會省下不少功夫，如果你已經發現有漏水現象，便要先了解是你單位的問題還是樓上的問題。 如果是樓上的問題便需要請他把這問題解決，如果是你自己的單位，也需要重新做好防水處理。記得在做完防水以後，等到地面完全乾透，才可鋪瓷磚進行整體裝修。 裝修好後要深度清潔才能入住 裝修後家居內有很多肉眼看不見的粉塵，最好就是用吸塵機清潔。如果可以的話，最好使用有HEPA High-Efficiency Particulate Air filter 的吸塵機。 這種吸塵機雖然較貴，但能夠把超過 99.7%

大部份在香港的物業持有人，都不可避免地，需要與地產代理打交道。 樓巿興旺時，地產代理是一個非常多人想了解清楚的行業。 有些是自己想入行，有些是自己要買/賣樓，想要學會區分有牌或冒牌代理。 今天，就地產代理牌照，我們會說一些詳盡的資料，例如牌照目錄、牌照種類、如何取得地產代理牌照、續期地產代理牌照的方法。 如何辨別你的地產代理是否持有有效牌照？ 你可以於地產代理監管局的網頁，查詢地產代理的牌照目錄，只需要輸入相關代理提供的牌照號碼/個人名字/公司名字/營業名稱，便可以得到相關資料的認證，證明持有人是否持有有效的地產代理牌照。 地產代理牌照種類 地產代理牌照，可以分為地產代理牌照 （又稱大牌或 E牌）和地產代理營業員牌照（又稱細牌或S牌)。 地產代理牌照 （大牌或 E牌）持有人 持有地產代理牌照的人士，可以經營地產代理業務，或直接成為持牌地產代理營業員。 簡單來說，你可以開一家地產代理公司，作為其獨資經營者、合夥人或董事，同時可作為營業員。如果你在一家地產公司工作，甚至升至管理層或董事級職位，需要先考取大牌。 但一般「跑數開單」，只要是持牌地產經紀便可。 地產代理牌照 （大牌或 E牌）可再細分為個人牌照及公司牌照。 營業員牌照 (俗稱細牌或S牌) 地產代理營業員牌照的持有人只可作為持牌地產代理公司的營業員從事地產代理工作，不可獨資或合夥經營地產業務，或成為地產業務董事。 與細牌相比，大牌更難考，價錢亦更貴，但發展前途就更高更遠，如果你肯定了想在地產行業發展，目標大牌是好的，而細牌則較易考，如果你只想先試一下地產行業是否適合自己，又或是想愈早開始能跑數接單更好，考取細牌會更合理。 如何成為一個地產代理？ 如果你想考取地產代理個人牌照或營業員牌照，你需要： 18歲以上 完成中五或同等程度的教育 於申請牌照前12個月內成功在地產代理牌照考試中取得合格成績， 被監管局認為是持牌的適當人選