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日本買賣房地產須知,投資細節、風險及策略【樓巿蔣門人】

近幾個月來日圓已上升了不少, 有很多朋友選擇在「第二家鄉」買入房地產,原因可以千變萬化,有些朋友是因為自己想要移居日本,有些則是想要用來投資或度假,不管你想要購買日本房地產的原因為何,我們這篇文章都會為你講解一下購買房地產的須知事項。

外國人在日本購買房地產有限制嗎?

如果你是香港人或其他外國人,想要在日本購買房地產,不管是程序還是稅項都和日本人一樣,並沒有限制,你所購買的物業和土地都會擁有永久業權。

但是通常日本銀行並沒有提供貸款給並非居住在日本的外國人,如果你是中長期居住在日本的外國人,並擁有永居住權,很多銀行都願意提供貸款,審查條件和本地其他日本人差不多。基本上,就是看你有沒有能力確實還款。

具體審查項目包括:還款金額佔全年總收入的比重,其他貸款情況,有沒有穩定工作,例如工作、年資、工作狀況、如果你是個人經營者,還會看你的事業內容。

但如果你只有工作簽證, 就會按照你所持有的簽證類別批出不同的貸款條件。也只有部份銀行願意貸款,你也需要通過信用審查,但如果你是留學或其他簽證的話,由於收入不穩定,通常都無法申請貸款。

如果是香港買家,有一些中資銀行的日本分行能提供按揭,利率低,但申請比較麻煩,按中國銀行(日本)為例,最高按揭成數為樓價的五成,最低借貸額是20,000,000日圓,供款期最長可以分15年歸還,利率為3%。

日本樓值得投資嗎?回報如何?

說實話,日本房地產不宜短炒,而是適合長期持有作為收租之用,如果位於大城市,例如東京、大阪等小型物業出租後扣除稅項及成本後平均一年有4至7%回報率。

但是在日本買樓要注意如果於五年內賣出,將會有被徵收更多稅金的可能。

日本買樓需要擔心地震嗎?

日本處於地震帶,故此物業對防震要求嚴格,日本「新耐震法」規定1980年後落成的物業,要有六級耐震,到2000年後落成的物業則要有七級耐震,,所以業主不需要太擔心,而且你也可以購買地震保險來保障地震帶來的損失,保費並沒有太貴。但補額只能保障物業價格的一半左右。

日本買樓能當作民宿或Airbnb出租嗎?

自從2018年,日本實施住宅宿泊事業法後,如果你想將你的物業用作出租用途,必須要向政府申請許可,才能經營,而且每一個城市每一個地區都有不同的規定,在營運日期上也有限制,所以有興趣投資日本民宿的朋友必須要詳細了解物業所在地的規定。

例如某些物業便不能申請成為民宿,因為其身處在Residential的區域,二則在物業的建造上也要採用防火物料。

日本買樓對移民有幫助嗎?

在日本單純買樓並不能對申請永居住權有幫助,不管你擁有多少層樓,投資了多少錢也不例外,因為日本不是移民國。但如果你投資了幾個單位,並在運作出租事業,把這作為一盤生意來營運,則可以申請經營管理者的簽證,而如果你符合條件並在日本居留達五年,便有機會申請到永居住權。

日本買房地產的實用術語

以下是一些實用的日本房地產術語對照圖

L:寢室(Living)

D:飯廳・用餐間 (Dining)

K:廚房 (Kitchen)

UB:浴室 (Unit Bath)

WC:廁所 (Water Closet)

CL:衣櫃 (Closet)

RF:小閣樓 (Roof Floor)

SB:鞋櫃(Shoes Box)

MB:水箱・配電箱(Meter Box)

洋室:現代風的房間

和室:日式榻榻米的房間

バルコニー:陽台

洗:洗濯機置き場(洗衣機置放處)

クローゼット:衣櫃

ウォークインクローゼット:衣帽間

廊下:走廊

帖:1帖等於1張榻榻米的大小(1帖=1.6562㎡)

如何在日本避免買到凶宅?

在日本,凶宅被稱為「事故物件」,通常在「事故物件」的物件說明書上也會有特別標註為「有告知事項(告知事項あり)」。若是單位內曾經發生過自殺、兇殺、火災等事件,則通通歸類於「事故物件」。

根據日本的宅地建物取引業法(中譯:房屋建地建築物交易業法),房屋中介有義務向房客說明「事故物件」的事項,但像香港一樣,其中也可能會有人刻意隱瞞或模糊帶過。

想要在日本避免買到凶宅,你可以到日本凶宅網 大島てる 查詢。另外,也要避免買入一些明顯比同區段的其他物業還要便宜更多的物業。

總結

以上是一些在日本買樓的實用資料,另外會再分一篇來詳細列出日本買樓的開支!

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