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出租單位遇上租霸點算好?【樓巿蔣門人】

在香港,能擁有自己的物業,將其出租,用作賺取被動收入,是非常幸福的一件事。

然而作為業主,將自己的物業出租,也是一件挺有風險的事,首先要分辨出租霸,其實並不容易。很多租客在簽租約時,都會表現得很正常,各方面都告訴你這個人可以準時交租。

但是隨着社會經濟環境,個人際遇變化,也有可能變成租霸。如果遇上租霸是使用有限公司的名義來租住單位,最糟糕的情況,便是業主可能一分錢也收不回來。不單如此,物業還在對方手裏,可謂變成肉隨砧板上,任人魚肉。

本文便會分享一些實用小貼士,希望能幫助作為業主的你,如何能準確快速地追回被拖欠的租金,快點收回單位,又或是避免遇上租霸。

保留收租、追租紀錄作證據

在簽署租約時,一般來說,上面通常都會寫好租客應該在每個月的哪一天交租,有多少天的寬限期,寬限期過後,業主或將採取法律行動追討賠償等等。

業主與租客溝通時,最好都通過一些能夠將通話記錄記載下來的軟件,例如WhatsApp,email等等。

這樣就能把你收租的記錄、追討租金的記錄都保留下來,如果日後有需要,也能交到法庭作證據。

另外也應該把租客的交租紀錄保留下來,例如每個月的銀行過數記錄。如果租客是用現金交租,便應該在每次收到租金後,寫一份一式兩份的租單,並讓對方簽名為證,因為這些證據是在追討過程中有力的證據。

一般來說,租客沒有在到期日後15天內繳交租金,業主便可以沒收單位的租賃權。筆者見過有些單位的租客,會以單位出現問題,例如漏水又或是出現破損、需要維修而拒交租金。

但是在簽署租約時,雙方沒有特定寫明的話,租客支付租金的責任和業主履行其他責任(例如維修等)是分開的,不能以此為由拒付租金。

對優質租客可以考慮通融一下

天有不測之風雲,如果你的租客一直都很準時交租,又不會一直要求你要維修單位,但突然付不出租金,建議最好先了解一下,也可以考慮一下短期減租,幫助他渡過難關,畢竟需要入稟追租的話,一則時間金錢上的花費會多很多,二則要將單位轉租出去也會出現空置期,甚至需要將單位進行裝修,中間損失的收入,可能不能和減租相比。

好租客其實很難遇到,而且說實話,轉租後遇上麻煩的新租客,也是另一趟渾水。故此,如果你對租客的情況有足夠了解,這真的是一個可考慮的方法。

及時從合法渠道入稟追討

但如果你發現租客實在出現不妥,例如常常已讀不回,已經有三四次欠租紀錄,而且有各種各樣的欠租理由,便應該要在租約上列明的寛限期完結後,立刻採取法律行動。

如果拖欠的租金不超過 7.5 萬,可以向小額錢債審裁處申索,這種情況下還好,因為於小額錢債審裁處提出申索只需要付數百元,程序也較寬鬆,雙方均不用聘請律師,業主能親自答辯,這樣時間金錢也能節省不少。

但如果被拖欠的租金超過 7.5 萬,便需要入稟區域法院,這情況下,便要聘請律師,如果租客提出抗辯,官司更可能需要拖很久和花費巨額。

如果你想要追討租金,建議千萬不能對租客本人及其身邊人作出恐嚇、暴力及滋擾行為,例如到其公司、家門口貼街招,或打電話到其公司申訴其欠租行為等,因為這些屬於刑事罪行,可能會讓你收租不成,反被租客提告,嚴重者甚至會被判監及罰款,又或是需要對租戶作出賠償。

為了你的安全起見,也不應該單身前往出租單位追討租金,一則因為通常在租約上都會訂明,除得租客同意外,業主不得踏足單位內。故此單獨上門有可能讓自己理虧,也有可能容易因為追租一事引起口角,繼而動武,因為追租而受傷絕不值得。

故此,如果被租客拖欠租金,建議你還是最好直接從合法途徑追討租金。

追租小貼士:為了保障自己,業主將物業出租時,應該立刻為租約打釐印及向差餉物業估價署遞交一份《CR109 新租出或重訂協議通知書》,如果為了節省物業稅,而不向政府申報物業已出租,可能會出現很多麻煩。

因為你要向政府部門提出追租申請時,會被要求出示已打釐印的租約文件,沒有打釐印就要補打,最重時要被罰 10 倍的釐印費。

如果你沒有在單位出租後一個月內遞交《CR109 新租出或重訂協議通知書》,小額錢債審裁處有權不受理追討欠租申請。到時,需要在申索前補交表格,並繳付附加費 $310,才能向審裁處提出於申索。

強制收樓要注意

追租和收樓是兩個獨立的程序,業主可選擇同時申請追討欠租及強制收樓,亦可追租而不收樓。但通常來說,如果業主決意要收樓的話,便需要填寫收樓令表格,並於申索欠租的審裁處或法院申請執行令狀。

在得到收樓令後,記得再申請 「扣押債務人財產令狀」,由執達吏同時執行兩個令狀,並由護衛員看守物品及實產最少 8 天後,方可拍賣相關物品抵債。千萬不要擅自處理單位雜物,因這些物品仍然屬於租客財產。

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