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日本置業攻略,買日本樓要注意咩?【樓巿蔣門人】

華人一直對買樓置業有情意結,全球股票,各種投資工具大跌市下,惟獨房地產最保值。

日本一直是香港人非常熱愛的第二故鄉,加上近年來日元低位,每百日圓兌港元最新報5.8,比疫情前的每百日圓兌港元接近7.1,下跌接近兩成。變相「買樓打八折」。

然而,投資日本樓比投資香港樓,因為各種文化及規例上有分別,處理不善便會很容易損手爛腳。本文為大家分享一些投資買日本樓的注意事頂。

尋找有規模及口碑的中介

這點如香港一樣,名聲較好的中介更容易取得獨家的房源,一個好的中介會讓你節省很多功夫和時間,例如筆者有位朋友想在日本買樓,但需要申請銀行貸款。

當時有很多網上銀行廣告,以超低利率作招徠,但當時他的中介強烈推薦傳統銀行,因為利率愈低,貸款批核愈困難,需時也愈久。

而且視乎你的物業是用作自住或投資,利率也有不同。

當時朋友也由於中介的堅持,申請了傳統銀行的貸款,也順利地在指定時限內完成轉賬。

一個可靠的中介,能讓你的物業成交程序穩當很多,筆者便曾經看到過一些中介會以很吸引人的付款方法來吸引買家,最後導致買家損手收場。

尋找可靠的建築商

日本的氣候和香港不一樣,位於地震帶,而且會有極低温和大風雪的時候。故此,建築商的口碑也很重要,筆者便見過有位於北海道的建築商,建出來的房子完全沒有預留位置給除雪之用,就是購入了那些房子的人每年冬天便需要付更多的除雪費。

有建築商在建房子時沒能把屋頂設計成斜角,平頂的房屋在冬天便會被屋頂上的雪壓壞。即使有斜頂,但爬上屋頂的梯子設在哪一面也很重要,朋友家更因為梯子設置在雪掉下來的那一面,結果在雪掉下來時便把梯子也壓壞了,變相除不了雪。

屋前面的停車位也很重要,如果是泥地,在北方除雪後不久便要小心會變泥漿地,車子卡在裡面很易出不來。

除了除雪以外,還有渠管的問題,如果在北方,冬天的水管會結冰,如果建築商在建房子時沒把水管和供暖設計好的話,便很有機會會面對爆水管的風險。

了解各種保險

日本在房屋、貸款方面有很多不同的保險,例如有些銀行便會提供貸款保險,像是如果借款人死亡、患了癌症或八大疾病,餘下貸款便不用再付! 如果借款人死亡,也不用付餘下的貸款! 

這些保險費沒有一個定額,通常都是銀行批核給你的基本利率上,加上一點利率作保費:例如本身貸款利率為1%,癌症保險加上0.1%,八大疾病又再加上0.2%,而且貸款的時候可以把房款以外的費用(例如中介費用、律師費用,裝修及買家具的費用)都加進貸款內。

筆者有一位朋友位在雪國北海道,她便為自己的家買了保險,今年由於剛通關,物業管理公司人手不夠,除雪不及時,把房子的結構都壓壞了,燈油的水平儀也壓破了,結果她的所有維修費用都是由保險賠償的。

日本地震頻繁,雖然說日本的新建樓宇有防震標準,但仍難保證未來不會出現具破壞性的大地震,如果你的房子在地震中不幸倒塌或受損,便很有可能需要推平之後重新起一棟新建築,在這情況下,建築費可能需要高達一二百萬港元。故此,非常建議你要購買地震保險,雖然只能保障物業價值的一半,但也算是有點保障。

日本房地產巿場的稅金和貶值問題

注意日本房屋一建好便開始貶值,而且也會有很多的稅金,除了印花稅外,日本不動產持有者需要繳納每年稅率。每年稅率包括固定資產稅和都市計劃稅(按照地區不同),而如果你想將物業出售,也需要繳付出售稅率(包括資產增值稅)。

如果你在物業落成後五年內出售的話,稅金也會更高,故此有興趣投資日本物業的朋友,需要把這些隱藏成本也計算在內。

總結

以上是筆者一些長期住在日本的朋友分享的實用小貼士,希望能幫到大家在日本置業時作出一個更明智的決定。

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