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銀行估價不足易撻訂!自保策略必須知!

我們時不時就會在新聞上看到,有買家在買樓時因為「上唔到會」而被逼撻訂的情況,而很多時候,這種情況發生是因為銀行對其物業估價不足。在香港,銀行批按揭貸款時,他們的考慮是基於對物業的估價,而不是業主購買物業的成交價。  物業估價對於銀行來說是控制風險的重要程序,但它對於買家來說則是影響按揭貸款額度的關鍵因素。因此,當銀行對物業的估價低於購入價格時,即出現估價不足的情況,貸款金額將可能低於預期。在這種情況下,有可能會殺業主一個有措手不及,隨時因為資金不足而要「撻訂」!為幫助大家盡可能避免估價不足,筆者在此為你一一列出了自保的策略! 什麼是銀行估價 銀行估價,即銀行對物業價值的估計,也是判斷市價的一個指標。銀行會委託估價行對物業進行估值,以確定其價值和適用的貸款額度。然而,由於銀行委聘的估價行不盡相同,因此不同銀行對同一個單位的估價或有差異。估價行通常參考的成交價格可能與實際市場價格有所出入,這是因為估價行多以「土地註冊處」的資料為參考,而該資料通常反映的是一個月至個半月前的成交案例。因此,買家可能會發現估價與實際市場成交價格存在差距。 物業估價不足成因 1)急升或跌市 在市場快速變化的情況下,過去的交易數據可能已經不能準確反映目前的市場狀況,這時候估價可能也會出現偏差。因為估價通常會參考近期成交的相似物業來進行評估,但如果市場發生劇烈波動,過去的數據可能無法完全反映當前的房價水平。另外,當遇上跌市,新估價會比最初的估價低,就會出現物業估價不足。這個情況在轉按時最為常見。 2)使用建期付款/樓花盤開價太高 買樓花盤選擇建期付款時,需注意其中的風險。樓花期可長達30個月,期間樓市波動可能導致收樓時單位比發展商樓花開價時,單位市值出現調整,使銀行估價不足,可借貸款額下跌,買家有機會臨時額外支付差額來補足樓價。然而,在一般情況下,除非樓花期過長且樓市波動劇烈,銀行通常會盡量配合物業估價,以使差距不會太大。 3)交投疏落的物業 物業估價的其中一個評估因素,是參考條件相若的物業成交價。特殊的物業(例如古老建築、非典型戶型、地理位置特殊等)可能缺乏與之類似的比較基準,使得銀行難以對其進行準確的估價。非主流物業類型如村屋、豪宅、洋房或交投疏落的大廈等,在估價時也可能面臨挑戰,由於成交指標較少,在缺乏成交參考下,銀行在評估時較謹慎,容易出現估價不足的情況。 4)物業違契/有問題 銀行在進行物業估價時還會考慮物業本身的質素。如果單位存在結構問題、單位內曾發生事故或被定為凶宅等情況,這些因素可能導致銀行降低物業的估價甚至拒絕批核按揭。此外,如果單位存在僭建、被釘契或業主有債務問題,也有可能被銀行拒絕批出按揭。 5)物業市場前景不明朗 在經濟環境不穩定或物業市場前景不明朗的情況下,為了控制風險,銀行可能會對物業進行較保守的估價。這表示銀行會謹慎評估市場趨勢和可能的風險,並將這些因素納入估價的考量中。這可能會對按揭貸款額度和批核結果產生影響。銀行進行風險評估是為了確保按揭貸款風險在可接受的範圍內。 如何避免估價不足撻訂? 1)交易前先查冊 交易前前仔細進行查冊,早期發現單位違契、僭建等隱藏問題。這樣可以避免在銀行進行估價時才發現問題,降低估價的風險。 2)經按揭轉介申請按揭 買家可以考慮透過按揭轉介的方式來申請按揭貸款。按揭轉介是指通過轉介公司或中介將買家的按揭申請提交給不同的銀行,以尋求更有利的貸款條件和估價結果。這樣的做法可以增加買家的選擇範圍,並提高獲得較高估價或更有利貸款條件的機會。 3)簽約前先找銀行估價或網上自行估價 簽臨時買賣合約前,買家可以直接致電各銀行的估價熱線,為物業進行初步估價。較大型的屋苑,一般都能網上自行估價,買家只需要輸入相關的房屋信息,就能輕易獲得初步的物業估價結果。然而,需要注意的是,初步的物業估價僅為參考,它可能與最終的正式估價結果存在差異。 4)主動驗樓 如果是唐樓、村屋等比較難以估價的物業,買家可以主動邀請銀行或其指定的測量師進行驗樓,以確保物業的真實狀況得以展示。這樣有助於增加銀行對物業的信心,可能使銀行更傾向於提供較高的估價和更有利的按揭條件。 5)請求銀行按揭專員提高物業估價 買家可嘗試通過臨時買賣合約的成交價向銀行申請提高估價,通常能夠獲得約5%左右的增加。銀行的物業估價是由不同的測量行(也稱為「公證行」)進行評估的,每家銀行可能會使用多家測量行進行評估。不同的測量行專精於不同類型的物業,因此,買家可以請教按揭專員,協助他們嘗試向銀行爭取較高的估價。 總結: 以上提到的方法可以幫助買家盡可能避免估價不足的情況,但仍然無法完全消除風險。在置業過程中,跟專業人士的學習以及仔細評估自身情況非常重要。如有需要,可於置業前學習相關知識,以確保自己做出明智的選擇。[立即報名參加買樓投資課程!]

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買樓放租解密 :租金回報點計穩賺 ?

在香港,不少人視房地產作為一項優質的長期投資。透過買樓放租,獲得穩定的收入。筆者就是從房地產投資賺取到我人生的第一桶金的。然而,要做一個精明的投資者,理解和計算租金回報率是關鍵。本文將深入探討租金回報率的計算方法,以及影響因素。 一、掌握買樓的總開支: 當你購買一個物業作為投資時,必須清楚了解所有相關的開支。首先是首期,這是你在購買物業時需支付的部分款項。其次是按揭,這是通過銀行貸款來支付物業的其餘部分。此外,你還要考慮印花稅,包括從價印花稅、額外印花稅和買家印花稅,這些都是政府根據物業價值收取的稅款。律師費是另一項開支,通常在港幣3,000至10,000元之間,用於處理法律文件。地產代理佣金是你需要支付給協助你購買物業的代理的費用,通常是樓價的1%。最後,管理費按金大約是2至3個月的管理費,用於應對未來的物業管理開支。 二、計算年租金淨收入: 當你將物業出租時,租金收入不僅是租金本身。你需要從租金中扣除相關的開支,以得到淨收入。這些開支包括管理費、政府差餉、建築保險(通常稱為「火險」)、單位裝修費以及大廈維修費等。這些費用會直接影響你的淨租金收入。 三、租金回報率的計算: 有了以上的數據,就可以計算租金回報率。租金回報率是通過將一年的租金淨收入除以物業的總購買開支,然後乘以100%來得到的。例如,如果總開支是HKD 8,000,000,每月租金是HKD 17,000,每月開支是HKD 2,000,那麼淨租金回報率是(17,000 – 2,000)x 12 / 8,000,000 x 100% = 2.25%。這個比率能夠讓你清楚地了解投資的盈利能力。一般來說,較高的租金回報率意味著更好的投資回報。 四、影響租金回報率的因素: 租金回報率會受到多個因素的影響,包括物業的地區、樓齡、大小、朝向和視野、學校網絡和交通設施等。例如,朝南的物業或擁有開揚視野的物業通常比朝北或視野受限的物業更受歡迎。有或者位於優質學校網絡的物業通常具有較高的租金,因為家長願意為子女的教育支付更高的租金。 然而,購買一手物業的價格往往較高,這也可能會影響租金回報率。 一手物業較高的購買價格可能導致兩個方面的影響: 支出成本:購買高價一手物業可能需要更多的借款,這將增加您的財務成本,包括利息和貸款還款。而且,一手物業通常都有較高的管理費。如果支出成本較高,淨租金回報率就會直接下降。 租金收入:較高價格的物業可能難以獲得與購買價格相匹配的租金收入。租金收入相對較低可能會降低淨租金回報率。 因此,不少精明的投資者都喜歡尋找二手筍盤投資,從而獲得更高的淨租金回報。   總結和建議: 買樓放租成功的關鍵在於深入理解和精確計算租金回報率。在作出投資決策時,留意各種相關開支並評估可能的租金收入是至關重要的。此外,考慮物業的地區、樓齡和其他因素,並與市場趨勢保持同步,將有助於做出明智的投資選擇。

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什麼是主力牆?拆牆注意事項你要知! 【樓巿蔣門人】

安居樂業是每個人都希望的,香港地小人多,很多時候為了讓家居更闊落,很多業主在裝修時都會選擇拆牆改間隔,然而,如果動到主力牆,便有可能會危及整棟樓宇的結構! 那麼,甚麼才是主力牆?主力牆和非主力牆的分別又是甚麼?不能拆除主力牆,那麼,可以在主力牆上鑽孔嗎?本文會在以下的文章讙細說明! 甚麼是主力牆? 主力牆,是結構牆的一種,是樓宇間隔牆的一種,正常來說,主力牆通常較厚,以鋼筋為骨幹,再混以石屎、英泥等物料建成,故此,主力牆通常都比其他牆身堅固,承重力也好,通常用於支撐起整棟樓宇的結構。 在香港,住宅常用的非主力牆主要用來防火、間隔空間的,通常是由磚材構成,厚度約 4 寸,而主力牆的厚度通常為6-14寸,故此,即使你不懂裝修,但看見一幅牆明顯比另一幅牆厚時,大概也能判別那就是主力牆。 如果主力牆被破壞,樓宇的結構也會被影響,甚至承受不了整體重量,例如主力牆中的鋼筋被破壞,會少了鋼筋承受拉張力,亦會削弱牆中石屎可承受的壓力,令石屎變得容易爆開。故此,樓宇會出現傾鈄、倒塌等問題。 例如2010年,馬頭圍道的唐樓倒塌意外,就是由於業主在裝修時破壞了主力牆,進而影響了樓宇結構而引致慘劇發生。 正常來說,同一棟樓宇,低層的主力牆也會比高層的厚,因為需要承受更大的重量。 如何判別主力牆和非主力牆? 除了以厚度來判別,一般來說,你也能以聲音來判斷那是不是主力牆。如果是普通的間隔牆(非主力牆),因為牆身比較薄,敲打上去時,傳出的聲音都會比較空洞,有回音;而主力牆則通常都比較厚實,所以沒有太多回音,傳回來的聲音也會較低沉和結實。 另一方面,如果你買的是一手樓,又或是無法親身視察,也能從樓書上的圖則判斷。在一般的圖則中,灰色部份代表了牆身,其粗幼代表了牆的厚薄,粗的灰線通常都代表了那就是主力牆。 主力牆如果只在上面鑽一個孔,是合法,也不會太影響樓宇結構的。但當然,這個孔多大多深,都有限制,香港法例規定,業主不能在主力牆上進行任何鋪設電線或管道的工序。 然而,由於主力牆很厚實,一般來說都很堅固,一般的電鑽未必能鑽穿,但油壓鑽又會較難操作,而一般人也應該不太懂判斷牆上的鋼根位置,故此如果你想在主力牆上進行任何裝修工程,建議最好還是聘請專業人士來幫忙。 如果裝修工程真的涉及了主力牆怎辦? 主力牆、結構牆非常重要,但如果真的想拆去主力牆,根據《建築物條例》,這屬於改動樓宇結構,業主必須先聘請註冊結構工程師,為單位結構進行詳細檢查,評估拆去主力牆後,有沒有合適的加固方法。如果工程師認為有可行方法,就要向屋宇署入則申請,獲得批准後才可以進行工程。 這也是為甚麼大家在遇上需要影響到主力牆的裝修工程,都會選擇避開,因為那其實是很大的工程量。 如果業主因為貪圖一時方便,自行拆走主力牆,一被發現,屋宇署有權要求業主立即還原,業主就要承擔起額外的一筆工程費,工期亦被迫延長。如果業主未有在期限內還原,更有機會被釘契,甚至被檢控,最高可被判監禁2年及罰款40萬元。如果有關工程進行的方式導致或相當可能導致任何人受傷或任何財產損毀的危險,即屬犯罪,一經定罪,可判監禁三年及罰款100萬元。 像日出康城拆走主力牆的例子,屋宇署要求業主須在 15 日內展開工程,30 日內完成修復主力牆。有鄰居表示,他們裝修前後用了五個月,要在一個月內還原修復,其實是很困難的一件事。 自從爆出拆主力牆單位後,整棟物業的睇樓量大跌,如果遇上比較麻煩的鄰居,以此提控,業主分分鐘除了要面對還原的支出,還要面對一堆官司。 而他們現在要把主力牆還原,也並非易事,一則,要修復鋼筋並非易事;二則,在修復時要用到在建築時同等級別的水泥,這在整棟物業已建好後,也並非易事。故此,建議大家在進行裝修工程時,要貨比三家,聆聽不同專家的意見哦!

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投資車位前要知的5大因素【樓巿蔣門人】

在香港寸金尺土的情況下,如果你的資金有限,無法一筆過付首期上車,那麼,買車位也是一個不錯的選擇。 買車位和買樓一樣,下決定前,必須小心考慮。以下幾項重點,可助你把握更多的車位行情,邁向成功。 影響車位價格的因素 車位價格受多種因素影響,以下是一些主要原因: 車位本身狀況 在同一地點或屋苑中,車位價格可能存在巨大差異,在你決定購買一個車位之前,最好實地考察並評估車位的狀況。 請站在一個車主的角度,去觀察車位是否易於停泊。單邊位置通常較好、有蓋或簷蓬、無柱阻礙、倒車空間充足、沒有滴水風險(例如靠近水渠、坑渠)、靠近升降機和停車場出口等,即使在同一停車場中,有這些條件,租售更容易,並具有較大的投資價值。當然,物業在車位上的管理也是很關鍵的一環。 車位業權問題 車位與住宅不同,許多住宅停車場都存在業權限制,部分車位只能優先出售或出租給該屋苑的居民,甚至有些車位只能出租給該屋苑的居民。這些限制大大削弱了車位的投資價值。 除此以外,也建議你要留意車位種類,香港常見的車位類型有三種: 獨立車位是可以獨立買賣的車位,其所有權獨立於住宅單位之外。這意味著你可以單獨購買或出售獨立車位,而不受住宅單位的影響。 合契車位是與住宅單位合併買賣的車位。這種情況下,車位的所有權與住宅單位相關聯,通常無法單獨買賣。如果你考慮購買合契車位,最好事先查閱公契副本,確保清楚了解相關的合契條款和限制。 分契車位是將合契住宅連同車位進行分拆出售的車位。這意味著分契車位的交易方式與獨立車位類似,可以單獨買賣而不受住宅單位的影響。 這些不同的車位類型可能會對投資回報率產生影響,建議你在購買車位前,最好先向物業管理處查閱相關文件,確保了解相關的公契條款,也應該前往土地註冊處付費查閱屋苑公契,以瞭解業權限制的細節。 電動車充電裝置 儘管目前汽油車仍是私家車的主流,但電動車的普及將不可避免地增加,這也是政府政策的一部分。特別是近年油價高漲,很多人都轉為使用電動車或混能車。 原本政府在2020年的目標是使30%的私家車屬於電動車或混合動力車,但至今尚未實現。 在2023年4 月的會議中,政府再落實電動車普及化的路線圖,可預見電動車將成為未來的趨勢。 然而,目前許多舊式屋苑都沒有安裝電動車充電裝置,管理處和業主立案法團也沒有加裝的意願。隨著電動車的普及,屋苑有沒有電動車充電裝置將成為提升車位投資價值的一個重要因素。 屋苑位置及住客類型 另一方面,如果屋苑遠離鐵路站,而附近的交通配套不足,一般來說,可能只依賴村巴等交通工具,例如掃管笏一帶,這些地區的居民對私家車的需求也會更大。 根據運輸署2011年進行的《交通習慣調查》,香港約有14%的住戶擁有至少一輛私家車。調查結果顯示,不同地區的住戶擁有私家車的情況有所不同,傳統較富裕地區(如灣仔)和新發展區(如馬鞍山)的私家車擁有率較高。雖然運輸署以後再沒有推出同類調查,但人們的生活習慣不會出現太大改變。 另一方面,如果屋苑內的住客以家庭客為主,車位的保值潛力也會比以小戶型的單身公寓為佳。 查看車位/人口比例 交通配套越少,車位需求就越大,但這並不意味著鄰近鐵路站的車位就毫無投資價值。這取決於供需情況。 自從2011年政府開始限制發水樓,同時新的法規要求地面停車場只能獲得一半的寛免,另一半則需扣減在總建築樓面上。只有地底停車場能夠完全免除。 但說實話,地底停車場建造成本非常貴。而且每增加一英寸的深度,成本就會倍數上升,所以現在大部分開發商只提供符合地契規定的最低車位需求,從而間接減少了車位供應。 以掃管笏為例,即使該地區距離鐵路站較遠,但車位數量卻不合理地偏少,新盤中每6至7戶才有1個車位,這推高了該地方的車位價格。

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財仔盤抵過銀主盤?四大風險要留意!【樓巿蔣門人】

不少朋友因為價格低而想要購入銀主盤,然而在香港的物業巿場上,還有一種叫價可以比銀主盤更低的樓盤,叫「財仔盤」。 今天,我會為大家分析財仔盤的各方面。 甚麼是財仔盤?和銀主盤有甚麼分別? 「財仔盤」是指原業主因無法如期償還按揭貸款,引致斷供 2 – 3 個月後,單位被財務公司向法庭申請收樓,在收回物業後,再放出巿面拍賣或沽售的物業,用作償還原業主拖欠該財務公司餘下的債務。 通常來說,在經濟轉差,很多人出現周轉不靈,又或是在樓價大跌時,銀主盤和財仔盤便會湧現。 財仔盤與銀主盤最大的分別是,財仔盤的債權人是財務公司。而且通常都較銀主盤少。 雖然,財仔盤有機會還會借了二按、三按或更多,但正常來說,只有第一債權人(即首家承做按揭的機構),才有權將單位拍賣,售樓所得的資金,也會先付給第一債權人,還有餘下的,才輪到二按、三按債權人。 而相比「銀主盤」,「財仔盤」有更大機會「超按」,即是原業主在買樓時或申請轉按時,向財務公司借入更高成數的按揭。引致在未能償還貸款時,出現負債還高於樓價的情況,故此,財仔盤的業權問題通常都比銀主盤更複雜。 早前就有一宗以低於巿價成交的財仔盤,便設有條款要買家購入物業後還要負擔部分原業主的負債。但當然,這也並不常見。 預備收拾前屋主留下的雜費開支 正常來說,如果你購入銀主盤或財仔盤,是不用代原業主支付其欠債的。因為你買樓的資金其實便是被銀主或財仔拿來償還原業主的債務了。然而,在你購入銀主盤或財仔盤後,很有機會該單位是處於斷水斷電斷媒氣的情況,你便需要代原業主支付其拖欠的水費、電費、煤氣費及管理費等。試想想,他連按揭都償還不了,很有機會也拖欠了這些日常生活費用一段時間了。 有機會要面對原業主引來的滋擾 除此之外,原業主可能在借貸時,填報該單位為通訊地址,在你購入單位後,也很可能需要面對追數公司的滋擾。但一般而言,只要你向來者表明前業主 (欠款人)己不再住在此單位內,正規的追數公司都不會再作滋擾。 業權欠缺、不清不楚 其中最大的問題就是業權不清,例如「財仔盤」的原業主可能因為債務問題,引致物業被釘契,或已出售了一部份業權。在物業只有半契,甚至缺契的情況下,一則很難申請到銀行按揭,二則在日後轉售時有機會很難轉名。 故此,入手財仔盤前,建議你先查冊了解業權情況。 除了業權問題,也建議你先查清該財仔盤有沒有違規僭建或改裝等問題,有沒有未解除的法庭禁令等,這些也是購買銀主盤時必須要注意的事項。 只要確保一切正常,財仔盤都可以承做按揭。 繳交辣稅 銀主盤或財仔盤並非一定年代久遠,有些可能是非常新的半新樓,甚至可能連三年額外印花稅的年期仍未過。  凡經法院申請強拍的「銀主盤」或「財仔盤」,可獲豁免額外印花稅;如果你沒有購入按法庭判令出售、還處於三年額外印花稅期間的「財仔盤」,便需要繳交辣稅了。

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簡約公屋懶人包:申請資格、租金及租住期【樓巿蔣門人】

政府於 2022施政報告中提出,為應付本港的短期住屋需求,改善居住於「不適切居所」,例如居住在劏房中市民的生活環境,將會於 2023年至2027年,共五年內興建3萬伙「簡約公屋」,供輪候傳統公屋3年以上的申請者居住。當中,會以家庭申請者優先。 入住簡約公屋的居住者於租住期完結後,可獲分配傳統公屋單位,若未能安排,亦會儘量調配到其他項目。 首批逾2000伙的簡易公屋將會在 2024 – 2025 年推出 ,其餘單位也在2025年-2026年分階段落成。若把簡約公屋和傳統公屋結合,未來5年公屋總建屋量將會增至約158,000個單位,較上一個5年期增加50%。 簡約公屋是甚麼 「簡約公屋」以傳統公屋為基礎,每個單位內設有獨立洗手間、淋浴間,也會有開放式煮食空間。至於屋苑範圍,亦會劃出空間作休憩或舉辦活動用途。 原本的構思中,每個簡約公屋的單位內會配備冷氣機、熱水爐和抽氣扇等基本設備,但其後因造價問題,將不會提供冷氣機。 簡約公屋也會提供不同尺數的單位,從只供1人入住的細單位至4至5人入住的大單位,預計單位面積由108平方呎至323平方呎不等。 簡約公屋選址涵蓋市區及新界用地,預計將各佔一半。而土地來源除了政府用地,亦會借用私人發展商土地,建築期約 1 – 2 年多,視乎樓層及工程複雜程度而定。 現時公佈的8幅簡約公屋,分佈於港九新界不同地區,以下是簡約公司的選址資料: 屯門3A區,0.8公頃,1,900個單位 屯門54區,2.8公頃,5,300個單位 元朗攸壆路,8.9公頃,2,100個單位 粉嶺蓮塘尾,2.8公頃,1,100個單位 啟德世運道,5.7公頃,10,700個單位 彩虹彩興路,0.7公頃,2,300個單位 柴灣常安街,0.9公頃,1,600個單位 小欖樂安排,3.8公頃,5,000個單位 當中市區三幅簡約公屋最備受關注,分別位於啟德世運道、柴灣工業區附近的常安街及彩虹彩興路,這三幅用地由於地理位置優越,供應量高而備受關注。

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日本置業攻略,買日本樓要注意咩?【樓巿蔣門人】

華人一直對買樓置業有情意結,全球股票,各種投資工具大跌市下,惟獨房地產最保值。 日本一直是香港人非常熱愛的第二故鄉,加上近年來日元低位,每百日圓兌港元最新報5.8,比疫情前的每百日圓兌港元接近7.1,下跌接近兩成。變相「買樓打八折」。 然而,投資日本樓比投資香港樓,因為各種文化及規例上有分別,處理不善便會很容易損手爛腳。本文為大家分享一些投資買日本樓的注意事頂。 尋找有規模及口碑的中介 這點如香港一樣,名聲較好的中介更容易取得獨家的房源,一個好的中介會讓你節省很多功夫和時間,例如筆者有位朋友想在日本買樓,但需要申請銀行貸款。 當時有很多網上銀行廣告,以超低利率作招徠,但當時他的中介強烈推薦傳統銀行,因為利率愈低,貸款批核愈困難,需時也愈久。 而且視乎你的物業是用作自住或投資,利率也有不同。 當時朋友也由於中介的堅持,申請了傳統銀行的貸款,也順利地在指定時限內完成轉賬。 一個可靠的中介,能讓你的物業成交程序穩當很多,筆者便曾經看到過一些中介會以很吸引人的付款方法來吸引買家,最後導致買家損手收場。 尋找可靠的建築商 日本的氣候和香港不一樣,位於地震帶,而且會有極低温和大風雪的時候。故此,建築商的口碑也很重要,筆者便見過有位於北海道的建築商,建出來的房子完全沒有預留位置給除雪之用,就是購入了那些房子的人每年冬天便需要付更多的除雪費。 有建築商在建房子時沒能把屋頂設計成斜角,平頂的房屋在冬天便會被屋頂上的雪壓壞。即使有斜頂,但爬上屋頂的梯子設在哪一面也很重要,朋友家更因為梯子設置在雪掉下來的那一面,結果在雪掉下來時便把梯子也壓壞了,變相除不了雪。 屋前面的停車位也很重要,如果是泥地,在北方除雪後不久便要小心會變泥漿地,車子卡在裡面很易出不來。 除了除雪以外,還有渠管的問題,如果在北方,冬天的水管會結冰,如果建築商在建房子時沒把水管和供暖設計好的話,便很有機會會面對爆水管的風險。 了解各種保險 日本在房屋、貸款方面有很多不同的保險,例如有些銀行便會提供貸款保險,像是如果借款人死亡、患了癌症或八大疾病,餘下貸款便不用再付! 如果借款人死亡,也不用付餘下的貸款!  這些保險費沒有一個定額,通常都是銀行批核給你的基本利率上,加上一點利率作保費:例如本身貸款利率為1%,癌症保險加上0.1%,八大疾病又再加上0.2%,而且貸款的時候可以把房款以外的費用(例如中介費用、律師費用,裝修及買家具的費用)都加進貸款內。 筆者有一位朋友位在雪國北海道,她便為自己的家買了保險,今年由於剛通關,物業管理公司人手不夠,除雪不及時,把房子的結構都壓壞了,燈油的水平儀也壓破了,結果她的所有維修費用都是由保險賠償的。 日本地震頻繁,雖然說日本的新建樓宇有防震標準,但仍難保證未來不會出現具破壞性的大地震,如果你的房子在地震中不幸倒塌或受損,便很有可能需要推平之後重新起一棟新建築,在這情況下,建築費可能需要高達一二百萬港元。故此,非常建議你要購買地震保險,雖然只能保障物業價值的一半,但也算是有點保障。 日本房地產巿場的稅金和貶值問題 注意日本房屋一建好便開始貶值,而且也會有很多的稅金,除了印花稅外,日本不動產持有者需要繳納每年稅率。每年稅率包括固定資產稅和都市計劃稅(按照地區不同),而如果你想將物業出售,也需要繳付出售稅率(包括資產增值稅)。 如果你在物業落成後五年內出售的話,稅金也會更高,故此有興趣投資日本物業的朋友,需要把這些隱藏成本也計算在內。 總結 以上是筆者一些長期住在日本的朋友分享的實用小貼士,希望能幫到大家在日本置業時作出一個更明智的決定。

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移民任何國家前,一定要做好的三個條件【樓巿蔣門人】

移民是近年來的熱門話題,不管你想移民到哪個國家,在金錢、學歷或工作經歷上的要求可能各有不同,但是對大部份國家來說,最低的要求還是一樣的,你先要符合了這些最低要求,才能開始計劃想要移民去哪兒。 以下就是適用於移民到各個國家的最低要求: 良民證 (無犯罪紀錄證明書) 如果你想申請海外居留權或公民身份,當地入境處 / 移民局通常都會要求你主動披露(expressly disclose)自己有沒有犯罪紀錄,這時候,你便需要提供良民證(無犯罪紀錄證明書,CNCC)),證明過去沒有刑事案底。 申請良民證,須親身到灣仔警察總部申請,並繳交$250的費用。  如果你的配偶或父母為目標移民國家的當地人,你所申請的是當地配偶 / 受養人簽證,就未必需要提供良民證。 注意,如果過去你曾年少無知,犯過一些不太嚴重的罪行,也不一定不能移民。如果你符合以下條件: 曾觸犯被判處監禁刑期為3個月內,或罰款不超過 $1 萬的,輕微刑事案件 只限初犯,沒有其他案底, 3 年內不再犯案 你的案底雖仍會顯示於良民證上,但會被視之為「已喪失時效」。當然,如果你曾有犯罪紀錄,最好在考慮移民的初期,便主動向移民顧問及當地移民局作查詢。 即使你想申請的,是配偶簽證以外的其他移民簽證,「無犯罪紀錄」亦非一個有非常清楚界線的移民條件,通常來說,當地政府會因應申請人所犯罪行及其他條件再作考慮。所以有可能即使你有案底,但所犯罪行並不觸犯目標移民國家的要求,仍有機會能成功移民。 如果你想移民美國,當地政府就會視乎申請人案底是否相等於當地移民法下的 3 類罪行(僅供參考,請向移民律師查詢): 嚴重刑事罪行(aggravated felony):謀殺、綁架、洗黑錢、逃稅、就偷竊、偽造證書、賄賂等罪行服刑超過 1 年 有傷道德的罪行(crime

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購入單邊樓前,不可不知的注意事項【樓巿蔣門人】

前文曾經說過一種傳統來說能賣貴一點的高樓層物業——鳳凰樓,今天我們就來說一說另一種會比較貴價的單位——單邊樓。 單邊樓的意思就是,單位位於大樓的最旁邊,旁邊沒有相連單位。通常來說,單邊樓的視野由於不會被旁邊單位遮擋,景觀會較為開揚,所以也會有更多的窗。如果對流窗做的好,單位也會更為通風。 有很多樓盤都會特地設置單邊樓單位,如果位置優越,位於風景優美的山邊或靠海的位置,由於其景觀非常開揚,通常都會很受歡迎,亦能賣出更高的價格。 單邊樓優點:叫價能力高,景觀開揚,空氣流通 單邊樓,通常都會位於走廊盡頭,價格也會較高。 例如擎天半島,其單邊樓便能飽覽180度九龍半島的整個夜景及獅子山,而且由於設計得很好,房間旁邊的窗戶也不會看見旁邊的單位,私隱密度極高。 通常來說,單邊樓由於窗戶更多,所以除了景觀開揚,也會非常通風,能夠比同層但不是單邊的單位涼快得多,在炎熱的香港可以節省很多冷氣費。當然,首先這對流窗要開的好,空氣可以流通才成。 單邊樓問題:座向不佳會更熱、應風 然而單邊樓也會有一些問題,就是由於其外露表面較多,如果陽光直射,單位內部可能會比較熱,而引致外牆破裂、爆裂。而漏水的機會也更高,就跟連天台的單位差不多。 而如果你的單位是向西面,本身西斜便已經會令單位內的溫度上升,加上窗戶多,直射下便會越來越熱。 有些時候西斜的單邊樓,冷氣費甚至有可能比旁邊的普通單位高出幾成。另一方面,香港的冬天多數吹北或西北風。如果你的單位偏向西北或北邊,那冬天時,便會被冷空氣吹得更厲害,感覺像一直在搖來搖去一樣。 如果你住在低層的單邊單位,而且接近山邊,便有機會有很多蚊蟲飛進單位來。而對着海景或是在填海地區的單位,也會有機會面對更大的大霧濕氣等問題。有些時候,由於有兩邊景觀,便有機會看到一些厭惡性景觀,例如墳場景又或是地盤景。 另一方面,便是主力牆的計算會比較吃虧,由於主力牆也會計算在實用面積內,所以主力牆佔地面積愈小,便愈好。 正常來說,一個單位的主力牆通常都會和旁邊的單位相連,所以可以與鄰居分擔。 但是單邊單位卻沒有其他相連單位分擔,只能全都自己負擔,所以便會比較吃虧。 另一方面,也有人說單邊樓風水比較差,因為單邊樓的對流門窗設計,容易犯了風水禁忌。也有師父說住樓不能選最左或最右邊,輕則不利財運和事業運、夫妻感情及健康,重則可引致官非纏身。 但總括來說,單邊樓還是非常有吸引力的,如果真的介意,可以找專業人士一起看樓再作決定。

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管理費知多啲,一文睇清管理費常見問題!

在香港,不管你是買樓還是租樓,都需要繳付管理費,有部分同區的樓盤,可能才相差數年,甚至就在旁邊,但每呎的管理費卻可以相差數元。那麼,到底管理費是怎樣計算的呢? 一般來說管理公司會根據大廈公共空間的整體開支,向業主收取管理費,並按不同單位的管理份數攤分,所以每一單位的管理費也都不同。 大廈公契內會詳細列明每個單位的管理份數,同時也界定了不同業主在大廈日常管理支出上應支付的責任。基本上,單位面積越大,所佔的份數便會越多。例如大廈頂樓的複式單位,管理費也會比其他單位貴。 管理費所包括的內容 一般來說,大廈的管理費會包括以下的開支: 屋苑的公共配套設施 (例如:外牆、樓梯、走廊、扶手電梯、電梯、空調、消防、保安、音響、電話、螢光幕、各種設施、水電系統等各項設施的維修、管理及更新費用) 聘請專業人員及管理人員的開支,例如薪酬、強積金、保險 另外公用水電的開支 綠化空間的保養、滅蟲、各種相關費用 不同節日的裝飾 各種行政辦公支出 事實上,管理費並非每年不變,而是有機會調整價格(通常是調高)。如果你感覺管理費太高,懷疑物業管理公司有問題,可以召開業主立案法團大會,要求查數,必要時法團有機會可以解僱管理公司。 為什麼某些屋苑的管理費會比其他物業貴? 如果一個新盤的屋苑設施很多,例如豪華會所、大大的游泳池、全年也開放的恆温泳池,各種球場,酒店健身室。 那麼,這些設施的維修、保養、管理都是開支來的,所以屋苑的配套愈多,你的管理費便會愈貴。 所以你會發現,有些屋苑在入伙一段時間後,為了降低營運成本,而停止運營某些設施。例如健身室縮短開放時間,恆溫泳池只會於某段時間開放等。 另一個影響管理費的原因是有多少人分攤開支。如果你的屋苑的大廈伙數少,例如單幢樓,因為裏面的住戶少,即使沒有甚麼設施,但由於基本的成本在(例如不可節省的日常管理、保安清潔及維修開支),但少了能和你攤分開支的業主,故此便有可能較同區高質素的大型屋苑更貴。 而如果某些建築項目很強調綠化,那管理費也會比較貴,因為天台花園、花園綠化等,都需要專業管理及保養,故此成本還是需要轉介到業主身上。 管理費按金 不管你買的是新樓或二手樓,你都很有機會需要預繳管理費按金,一般為二至三個月管理費。 拖欠管理費後果 物業管理公司會先發出第一封欠款通知給拖欠管理費的業主,約 3 周後,還沒收到款項的話,便會再發出第二封,直至第三封發出後仍未獲業主回覆,管理公司會嘗試以不同方式聯絡業主,了解欠款原因,從而提供協助,就像在疫情期間,便常常出現管理公司與業主立案法團商討後允許一時有經濟困難的業主分期攤還。 如果長時間未能成功聯絡業主,管理公司及業主立案法團,就會透過法律途徑追收欠款,嚴重者,業主可能會被釘契,甚至被收回單位。 一般而言,雖然管理公司及業主立案法團有權隨時就欠款採取法律行動,但始終都會希望能和業主保持友好關係,通常是有感業主無心還款,才會作出提告。 新盤如何得知管理費? 如果你想買新樓,「一手住宅物業銷售條例」並沒有就管理費作出規定,有些新盤樓花的售樓說明書便不會列明管理費用,而你又沒有問清楚、到了入伙時才發現管理費很高,那便後悔莫及。

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