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財仔盤抵過銀主盤?四大風險要留意!【樓巿蔣門人】

不少朋友因為價格低而想要購入銀主盤,然而在香港的物業巿場上,還有一種叫價可以比銀主盤更低的樓盤,叫「財仔盤」。

今天,我會為大家分析財仔盤的各方面。

甚麼是財仔盤?和銀主盤有甚麼分別?

「財仔盤」是指原業主因無法如期償還按揭貸款,引致斷供 2 – 3 個月後,單位被財務公司向法庭申請收樓,在收回物業後,再放出巿面拍賣或沽售的物業,用作償還原業主拖欠該財務公司餘下的債務。

通常來說,在經濟轉差,很多人出現周轉不靈,又或是在樓價大跌時,銀主盤和財仔盤便會湧現。

財仔盤與銀主盤最大的分別是,財仔盤的債權人是財務公司。而且通常都較銀主盤少。

雖然,財仔盤有機會還會借了二按、三按或更多,但正常來說,只有第一債權人(即首家承做按揭的機構),才有權將單位拍賣,售樓所得的資金,也會先付給第一債權人,還有餘下的,才輪到二按、三按債權人。

而相比「銀主盤」,「財仔盤」有更大機會「超按」,即是原業主在買樓時或申請轉按時,向財務公司借入更高成數的按揭。引致在未能償還貸款時,出現負債還高於樓價的情況,故此,財仔盤的業權問題通常都比銀主盤更複雜。

早前就有一宗以低於巿價成交的財仔盤,便設有條款要買家購入物業後還要負擔部分原業主的負債。但當然,這也並不常見。

預備收拾前屋主留下的雜費開支

正常來說,如果你購入銀主盤或財仔盤,是不用代原業主支付其欠債的。因為你買樓的資金其實便是被銀主或財仔拿來償還原業主的債務了。然而,在你購入銀主盤或財仔盤後,很有機會該單位是處於斷水斷電斷媒氣的情況,你便需要代原業主支付其拖欠的水費、電費、煤氣費及管理費等。試想想,他連按揭都償還不了,很有機會也拖欠了這些日常生活費用一段時間了。

有機會要面對原業主引來的滋擾

除此之外,原業主可能在借貸時,填報該單位為通訊地址,在你購入單位後,也很可能需要面對追數公司的滋擾。但一般而言,只要你向來者表明前業主 (欠款人)己不再住在此單位內,正規的追數公司都不會再作滋擾。

業權欠缺、不清不楚

其中最大的問題就是業權不清,例如「財仔盤」的原業主可能因為債務問題,引致物業被釘契,或已出售了一部份業權。在物業只有半契,甚至缺契的情況下,一則很難申請到銀行按揭,二則在日後轉售時有機會很難轉名。

故此,入手財仔盤前,建議你先查冊了解業權情況。

除了業權問題,也建議你先查清該財仔盤有沒有違規僭建或改裝等問題,有沒有未解除的法庭禁令等,這些也是購買銀主盤時必須要注意的事項。

只要確保一切正常,財仔盤都可以承做按揭。

繳交辣稅

銀主盤或財仔盤並非一定年代久遠,有些可能是非常新的半新樓,甚至可能連三年額外印花稅的年期仍未過。 

凡經法院申請強拍的「銀主盤」或「財仔盤」,可獲豁免額外印花稅;如果你沒有購入按法庭判令出售、還處於三年額外印花稅期間的「財仔盤」,便需要繳交辣稅了。

 

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