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你有留意香港的房地產市場，有時候會出現有一個名詞「鳳凰樓」，很多老一輩的買家都會喜歡選擇「鳳凰樓」。也會有很多地產經紀會以此作賣點推銷該單位。 那麼，「鳳凰樓」是甚麼，為甚麼會這麼受歡迎？這篇文章就讓我來為你詳細解說吧！ 鳳凰樓的定義 在香港房地產行業中，鳳凰樓指的是位於大廈頂樓對落一層的單位，一般來說，一幢大廈的頂樓因為樓層高，通常景觀都會非常開揚，而且由於位處高層，能免受低層的噪音、蚊蟲滋擾，而且建築商在興建大廈時，因為考慮到大廈下層結構需要更大承重力，低層的牆身、支柱通常都會比上層為厚。 故此，在同一座大廈內，同一位置的單位，即使它們各方面都相同，層數越高的單位，其內籠都會比低層同一單位稍大一些。由於頂層是最高，甚至有些頂樓單位的樓底會比其他單位為高，故此通常頂層單位是全幢大廈最好的。按中國人的標準來說，那就是一幢大廈中的皇者單位，可以說是該幢大廈中的龍，自古以來，鳳凰都只是僅次於龍，按剛才的標準而言，鳳凰樓只比頂層差一點。 但事實上很多地產代理，又或是想要購入房地產的人士，都覺得鳳凰樓比頂層更好，因為頂層單位，由於對上便是天台，通常都會連天台一起出售，故此一般價錢會比較高，二來如果天台沒有妥善處理的話，便會衍生很多問題。例如在夏天時因為太陽會直射天台，中間沒有甚麼遮掩的話，在陽光猛烈時，熱力便會從天台的地台直接傳至單位內，即使開盡冷氣也仍然會感到很悶熱。其次頂層面對的大問題就是如果天台的防水做不好，或者已經老化，便有機會出現漏水問題。另外一個近年來比較少見的問題是老一輩的屋苑，例如美孚新邨、黃埔花園等，由於其電梯機房設於頂樓，因此升降機不能直達，出入都要乘電梯到鳯凰樓，再行一層樓梯，才能抵達，非常不便。故此，在老一輩的房地產投資者和地產代理，都會有凰凰樓比頂層好的一說。有時候，你也會聽見鳯凰樓以高價成交的消息。 但當然，這是老一輩的標準，鳳凰樓是否值得花大價錢購入，還是要考慮多方面的因素。 樓高好處不一定鳳凰樓才有 現時香港有不少高於40層的住宅大廈，基本上，高於20層的單位，都能擁有十分開揚的景觀，也不易有低層的噪音和蚊蟲問題，故此其實不必特別選鳳凰樓。甚至有時因為住得太高，在打風時會感到整個房子都在搖晃。 坐向決定更大 在以前，香港的樓宇密度並不高，故此鳳凰樓的優勢十分明顯，但如果是現時來說，即使你住鳳凰樓，但如果你還是看內園的話，那也是等於看著一排大廈，故此並沒有十分吸引。 頂層會不會有天台發射站 如果一幢大廈的天台有發射站，便可能對頂樓或鳳凰樓的住戶帶來健康影響。筆者身邊便有挺多朋友相信自身或家人的健康，會被附近的發射站影響。當然，香港的手機發射站電磁波輻射都符合「國際非電離輻射防護委員會」（ICNIRP）的標準，發出的電磁波不會對附近的住戶有即時影響，但長遠來說，會怎樣也是未知之數。 總結 以上所述，只提及了一些鳳凰樓本身是否值得買的因素，而購入一個單位有很多因素要考慮，我們不能單以該單位是鳳凰樓就將其購買價值提高

香港樓價高企，有不少朋友為了改善生活環境，都會選擇搬往村屋，甚至寮屋。 寮屋在香港鄉郊地區很常見，寮屋本身，其實是違法的房屋，一般是指非法佔用了政府土地或在私人農地上的違規建築物或臨時居所。這些居所，通常都是非常簡陋的建築，例如以鐵皮或木板搭建的簡陋建築，所以又稱為「鐵皮屋」、「木屋」。 但隨著寮屋在香港變得合法化，有些寮屋甚至被私下放售出租發展成有花園泳池的豪宅。 今天，就讓我們把寮屋的由來，發展歷史，寮屋買賣，以及清拆後可獲得的賠償，幾方面都說明一下。 寮屋的由來 1940年代，中國內地正在經歷國共內戰，大量的人偷渡進入香港。這些人急需尋覓棲身之所。 但由於當時的港英政府未能提供足夠的公營房屋，抵港的人，只好在山坡、路旁自行用鐵皮、木板、木頭搭建一些鐵皮屋和木屋居住。 這些寮屋的結構十分簡陋，寮屋區的生活及衛生環境也十分惡劣。但即使這樣，寮屋也曾一度容納了香港四分之一的人口。 由於這些寮屋區沒有進行任何規劃，房屋之間的通道十分狹窄，也缺乏消防設施。故此當時常常也有火警發生。 例如1951年11月21日的九龍城東頭村大火，1953年4月24日石硤尾窝仔村發生火警，約百間寮屋被燒毁。故此寮屋區的居民都挺有火警的意識。 當時每到風高物燥的入冬時份，寮屋都會較易有火警發生，因為天泠，居民多會煲熱水沐浴。二則也有很多祭祀祈福活動，故較易發生火警。 然而，1953年的聖誕夜，石硤尾寮屋區發生了一場奪命大火，當時白田邨眾安道124號一間木屋2樓一單位中的一名製鞋住户在燃點火水燈時，火種不慎燒着棉胎及製鞋膠水，引起火警。 由於附近缺乏水源滅火，加上強烈的季候風，不足10分鐘，大火已波及數百間寮屋。然後再迅速蔓延至周邊多個寮屋區 （包括白田上村、白田下村、石硤尾村、窩仔上村、窩仔下村及大埔村）。大火歷時6個小時才受控，最後造成 3 死 51傷，燒毁了超過2580間寮屋，共 58203名居民痛失家園。 政府為了安置居民，先後興建了不同的平房及公營房屋，也就是後期廉租屋及公共房屋的初型。 但即使政府推出公營房屋，也未曾解決寮屋問題，當時由於要遷入公營房屋的居民有入息上限，有不少居民因為不符合入息上限仍未獲安置遷入公營房屋，也有寮屋居民因為眼見當時公屋的環境擠迫惡劣，不願搬進去。甚至有一些本身居住在市區的人，為了更大的居住環境，而搬入寮屋。 政府實施寮屋管制 此情況直到時1980 年代開绐，香港政府開始實施寮屋管制，並對寮屋的建築狀況和佔用人進行登記，以遏止寮屋的數目增長下去，已經登記的寮屋，將會獲得寮屋編號，如果建築物的位置、尺寸、用途都與1982年的寮屋登記記錄相同，便可暫准存在。 但注意，這登記並不是指寮屋的存在因此變成合法化，而是限制了更多寮屋的誕生。如果因為發展計劃，環境改善或者安全理由而必須要清拆，又或是自然流失，例如建築物没有人佔用或不再存在而被取替。 理論上，當1982年登記了以後，該寮屋便不能再作任何擴建或發展。如果被地政總署發現有違規擴建的情況，政府會要求佔用人將寮屋回復原狀，否則或進行清拆甚至收地。 除非受到舉報或者因為需要配合土地發展而收地，否則政府都不會主動地去了解寮屋的擴建情況。但要發現寮屋有擴建情況其實很難，第一，同區的居民很少會舉報別人，以免自己的居所亦被波及，第二，政府很少會主動跑去調查，第三，即使地政總署以航拍機於高空拍攝，除非房屋有大面積的僭建物件例如件花園、泳池，否則非常難以發現。 如果你有見過寮屋買賣，其實通常都是違法的，因為寮屋佔用人並不擁有該房屋及土地的業權，故此將其出售及放租，都是違法的。 但香港樓價高企，也會有人因為政府的不作為而暗盤租用或買入寮屋，例如不為租約打釐印、不交 CR109，放售後不到土地註冊處登記轉讓契。

香港近年來地少人多的問題越發嚴重，居住單位面積也越建越小，面積約200平方呎的納米樓越建越多，這些納米樓通常都會採用開放式廚房，所有家具及睡床也會擺放在同一空間。 納米樓的形成原因？ 納米樓，有時又會被稱為龍床盤，也叫迷你盤、奀豬盤，就像是外國的鞋盒公寓。 自2008年金融海嘯後，在全球量化寬鬆政策刺激之下，香港二手市場的樓價越升越高。政府為了避免樓市形成泡沫，實施了多輪打擊樓價升幅的措施，同時小市民需要更多首期才能置業，故此一度剌激了納米樓的巿場。 從前來說，投資者購買納米樓是因為覺得單位面積小，所需金額不多，後來這已成了實際需要。 以下，我們就會詳細解說當中的原因： 政府「增加建屋量」的政策 由於香港房屋供應長期失衡，「增加建屋量」一直是政府的首要目標。在這情況下，發展商將一個以前能建二至三房的單位，劏成兩三個「納米盤」出售，就能大大提升建屋量，政策目標也可以更快達到。若果政府插手要解決納米樓的問題，變相削減了房屋供應。 政府「限呎地」政策 自2010年，政府為了打壓當時急升的樓巿，於個別出售的地皮中加入了「限呎地」的賣地條款，即個別地皮上所興建的住宅單位，不可超出指定面積，變相令貴價大單位數量減少，亦同時鼓勵發展商興建納米樓。 於2021年，政府開始在這「限呎地」的政策上，加入了最低單位實用面積不可以少於26平方米（即280平方呎）的要求；直至2022年2月，這政策更推展至所有政府賣地、鐵路項目、市建局項目及其他私人住宅發展的換地。 但說實話，根據《一手物業住宅銷售條例》，實用面積是指樓面面積﹐即是包括露台、工作平台及陽台的面積，且是從圍封單位的「圍封牆」外部開始量度計算，並包括了間隔牆及柱的面積！ 故此，在新的「限呎地」的政策下，納米樓的買家並不會真的擁有280平方呎的居住空間。左減右扣下，很可能只剩下約215平方呎的可使用空間。 再加上政府並沒有像其他國家的政府規管人均屋住面積，一個納米樓的單位內，可能住上多人，故此便會更擠逼了。 納米樓可以有多小？ 北角「尚譽」是近年來納米樓的佼佼者，我們以其中一個單位為例，單位面積168平方呎，一進門便是一個洗手盆。因為洗手間，是沒有洗手盆的！非常日系的設計風格。 單位內基本上是沒有可能同時放置沙發、衣櫃和睡床。開放式廚房的設計，倒是有齊所有基本設備，例如廚櫃、迷你雪櫃、以及洗衣機等。但這麼小的單位，郤還有一個露台、玄關、平台，可以說是非常不實用。

在香港買樓，除非你是買新落成的一手樓，否則如果你選擇買或租二手樓，通常便會透過地產代理完成交易。 在香港的住宅物業買賣巿場上，地產代理佣金公價是買賣雙方須各付成交價之 1% 予地產代理，合共 2%。如果是租盤，則需要由業主同租客各自付半個月的租金給代理。 其中，地產代理協議，就是俗稱的睇樓紙，便是為了保障地產代理能收到佣金的一份文件，免得其在帶客人看了物業後，被睇樓客人獲取了單位資料後，再找其他代理接洽或直接找業主租買。 根據《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》，不管你是租、還是買一個單位，持牌的地產代理在帶你去睇樓前，都必須與你簽署睇樓紙。 睇樓紙是一份有法律效力的文件，在你簽了睇樓紙後，如果再經由另一地產代理，又或直接向業主租買該視察單位，都須向原代理支付佣金。 甚麼時候簽睇樓紙最合適？ 甚麼時候簽署睇樓紙，法律上並沒有實際要求，有些地產代理會在公司內便與客人簽好，也有些會選擇和客人在臨睇樓前，例如在那幢大廈大堂等電梯或等鎖匙時，才與他們簽，更有些會在看完了所有單位後，才簽署睇樓紙。 個人建議是最好在上去睇樓前，先在地產代理的公司花個5分鐘把這份文件細細閱讀，不要在太倉猝的情況下簽署。在確保雙方都詳細了解協議內容才簽署，這樣一來，代理也能確保客戶在入屋前已了解睇樓的代價，客戶也能明白自己的責任，避免紛爭。 睇樓紙的有限期 睇樓紙通常都會有一個有限期，其實也就是睇樓紙的委托期，一般來說這個有限期不能超過三個月，即是客戶從睇樓日起計，三個月內通過其他代理租買該單位，都需要向你與其簽署了睇樓紙的地產公司支付佣金。 就如佣金一樣，睇樓紙的有效期也沒有定律，你可以自行與地產代理協商，但通常來說，如果協商的有效期和常規有分別，地產代理也需要向其公司取得同意。 有些地產公司為了保障自己，會在委托期一欄寫上直至另行通知，當然，這情況下對買家或租客來說都會變得比較被動，故此不太常見，都是那地產經紀有能力找到十分吸引的樓盤才會這樣寫。 簽署了睇樓紙後，對直系親屬都生效 睇樓紙普遍訂明，如「買方或買方的配偶、任何代名人、未經披露身分的主事人或代理人在有效期內（不論是否透過代理），與任何一項或多於一項物業的賣方訂立具約束力的買賣協議，則買方須就代理就有關物業而提供的服務向代理支付佣金」。 也就是，如果你的直系親屬簽署了睇樓紙，不管是你的父母、子女、配偶還是兄弟姊妹都會被這限制。 故此建議大家如果是有意尋找樓盤，都應該把自己看過的樓盤，與那一個經紀看過樓盤都記下來，不然夫妻二人都找了不同經紀看了樓盤，最後租下來後，便需要賠付另一位經紀佣金了。 簽署睇樓紙的漏洞 很多人為了避免重複付經紀佣金，都會找朋友一起去睇樓，由其負責簽署。但當然，如果你一直都表現出是自己要買樓/租樓，卻突然在簽睇樓紙時才由身邊人簽署，便很容易被經紀看出破綻。 另一方面，如果地產經紀表現得很差勁，不專業，例如回覆不及時，客人在能提供足夠證據表現出因為經紀表現不合格才需要找另一位經紀購入該單位，法庭也有機會判客人不用再付該失職經紀的佣金。

新屋入伙，是人生一大樂事，為了讓單位合乎心水，很多朋友都無可避免地會裝修一下。 香港人、華人在裝修時，總會注意一些基本風水，期望自己住進去以後，生活能從此順風順水。雖然有些人會覺得風水並不可靠，但是有很多風水的定律都是古人從生活中累積出來的知識。 遺反了，不大不小也會影響到生活品質，有些風水定律，即使以現代以科學的角度來解構，也有其道理。以下就是一些能以科學解釋的風水定律，如果你在裝修的時候，也可以盡量考慮進去。 基本風水定律一：明廳暗房  簡單點來說，就是客廳、飯廳等公共地區要夠明亮、但個人休息的房間要比客廳昏暗、柔和一點。 明廳暗房可以說是居家風水的基本，傳統風水相信遺反了這原則會引致夫妻失和，傷感情。 事實上，如果臥室太光的話，容易使人變得太過精神亢奮，難以好好休息，日子久了，脾氣、情緒起伏難免變得很大，甚至身體也會變差。 故此臥室最好是使用柔和點的燈光，例如偏黃一點的光線和較柔和的白光燈，以及使用窗簾遮擋來自外部的陽光、光線。但睡房也不能昏暗，否則會讓人變得慵懶。 客廳、飯廳等大家在當中生活的地方，自然可以熱鬧、明亮一點。 基本風水定律二：小心穿堂煞 穿堂煞是另一種很常見的風水禁忌，簡單點來說，就是物業的大門不能一打開便直通窗戶、又或是對著房門、後門等等。犯了這禁忌，在傳統風水上會引致漏財、甚至易招血光之災。 從科學角度來看，前後日相對，容易造成強大的風氣對流，有時一下不小心，風力便會引致大門強力地關上，發出巨大聲響，從而使住在屋中的人們受到驚嚇。而且對立的門窗也會讓屋外的灰塵更易在大門打開時湧進屋內，加重屋內的打掃工作。 解決方法也很簡單，就是設置一個玄關位，又或是以屏風遮擋一下便成了。 基本風水定律三：不要橫樑壓頂 傳統風水上來說，橫樑下不適宜有人坐著或睡著，都會影響那人的氣場，引致健康、財運甚至事業都會出問題。 從科學的角度來說，長時間停留在橫樑的下方，會容易引起視覺及心理上的壓迫感，為自己帶來更大壓力，故此有橫樑的地方，建議儘量拿來做通道，又或是你也可以做假天花，直接把橫樑包住，又或是造收納櫃，處理視覺上的空間缺陷。 基本風水定律四：避免開門見灶 開門見灶的意思就是打開大門時，不能看見廚房。 傳統風水學上來說，如果一打開大門時，就看見做飯的廚房，或是爐頭的話，會使家中難以聚財，家人也容易有口角，甚至對女主人健康有損。 如果以科學角度來說，就是你打開門進來便看見廚房的話，容易讓在廚房內工作的人有一種隱私被窺探的心理壓力，也較容易將外面的病菌帶進來，感染食物。 基本風水定律五：避免床腳對正鏡子、床頭床尾對窗 傳統風水學上來說，鏡子對正床腳會容易引致夫妻關係不和，甚至容易招鬼。床頭、床尾對正窗戶，也是風水禁忌。 科學點的角度來說，如果你一起來，就看到床尾的鏡子中有影子在動，容易引致人精神緊張，不能好好休息，如果對正窗外，有甚麼風吹草動也容易引起這問題，故此鏡子，窗戶等最好放在床的旁邊。

隨著移民潮，愈來愈多人移居海外，其中，英國是一個非常熱門的國家，帶動了當地的樓巿發展。 而近年來，蘇格蘭也變得深受投資者歡迎。首府 Edinburgh 愛丁堡和第二大城巿Glasgow 格拉斯哥，也是最深受香港人喜愛的巿場。 總括而言，現時來說，投資蘇格蘭的物業有以下幾點好處： 競爭較少，樓價很便宜 蘇格蘭是英國的一部分，語言、法律都跟英格蘭大同小異，而實際上，蘇格蘭和英格蘭是相通的，開車、坐火車，就能抵達。但相對英國其他著名城巿，例如倫敦、Wellington 等，蘇格蘭的物業巿場較少人熟知，競爭較少，樓價較低，但本地住屋需求仍然強勁。 回報率高 雖然樓價比英格蘭低，但租金沒有低很多，故此相對來說回報率挺高，現金流更可觀。 本地經濟比英國其他城巿優勝 以蘇格蘭第二大城巿格拉斯哥而言，2021-22的英國生活指數顯示，其就業率及平均月薪高達 79.8%及£2508, 比其他香港人熱門移居的城巿例如曼徹斯特Manchester （68.1%及£2,280），伯明翰 Birmingham （66.2%及£2,256）為高，而每月的生活成本，卻沒有貴出很多。 可以說是一個非常適合居住的城巿。 蘇格蘭是教育中心 如果你家庭中有孩子，那蘇格蘭其實是很適合你家居的地方，一則，全英國歷史最悠久的五大大學中，其中有三間就位於蘇格蘭，例如：1413年開立的聖安德魯斯大學 （University of St. Andrews),  1451年開立的格拉斯哥大學 (University of Glasgow),

經濟低迷，政府進一步放寬按揭保險門檻，對釋放換樓鏈有一定幫助。 從前，如果你想購買價值過千萬元的物業，首先你需要要預備資金，付一半的首期，如果你想「先買後賣」，即先行購入新物業，再將舊物業售出，你還需預繳15%劃一「從價印花稅」，需要準備的資金相當於樓價的65%，壓力可謂相當不小。 但放寬按保後，你只需等新居入伙一年內把舊居沽走，就可以申請退稅。獲得退稅後，再在新居罰息期過後，進行部份還款（Partial Payment）來降低按揭成數，以減輕供樓負擔。  此政策有利刺激樓巿，以往為了避免要付額外印花稅，換樓客都會傾向採用「先賣後買」的保守策略。 但自從推出了退稅政策後，買家在遇上心儀單位時，採用「先買後賣」策略的比例也會上升。以下是一些在樓換樓過程中的一些報稅及退稅安排時，特別需要注意的事項。 換樓退稅退的是雙倍印花稅 自2010年起，香港政府為了打擊香港樓市炒賣現象，曾推出不同的辣招，例如額外印花稅(SSD)和買家印花稅(BSD)。 其中一項政策，如果你是換樓買家，又或不能符合首次置業人士的要求的話，你在買入單位後，須繳納樓價15%的從價印花稅，但現在，在符合換樓退稅的條件下，你如成功在指定限期內售出原擁有物業，便可申請退還雙倍印花稅。 雙倍印花稅：打擊摸售 在香港樓市上升時，有不少炒家會企圖在和賣家簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高出其購入價的價錢，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，人俗稱摸售。 為了打擊這個情況，香港政府在2011年11月推出政策，物業買家除了需要繳交從價印花稅(AVD)外，還要付額外印花稅(SSD)。 額外印花稅(SSD)指的是：任何以個人或公司名義購入物業，並於24個月內轉售，便要因應物業轉售的時間繳付額外印花稅： 如在6個月內轉售，稅率為樓價15% 6至12個月轉售需交樓價10%稅款 於12至24個月轉售，額外印花稅則為樓價5% 當時雖然在某程度上打擊了摸售情況，但樓巿仍然一直向上提。政府再於2012年10月將額外印花稅加碼，將稅項各調高5%，而有效期則由原本的最長24個月延長至36個月。簡單點說，如果你於購置單位12個月後至36個月內轉售，便需繳納樓價10%額外印花稅。 除了升級SSD，當時政府還推出了「買家印花稅」(BSD)。如果你不是香港永久居民及公司買家，在購買住宅物業時，除了要繳付一般印花稅，亦要再繳付樓價15%的買家印花稅。 換樓先買後賣退的是SSD額外印花稅 因為有額外印花稅的存在，如果你想先購入心儀單位，裝修好入住後才出售，便需要付新購入單位的 15%作從價印花稅，當你購入新物業時，按若簽署「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」的日期： 少於14日，可用「正式買賣合約」起計30日內繳付印花稅； 多於14日，則要用「臨時買賣合約」起計30日內繳清。 印花稅，可以由律師或自己親身前往稅務局申報。 以下是申報SSD的程序： 填妥稅務局表格「IRSD 112(C)」 帶齊「合約正本」 即場以抬頭為「香港特別行政區政府」支票或本票交予稅局

發展商製造的新盤 「供不應求」現象最近有朋友問及筆者，”我住的那區快要推出新盤了，我想把房子放盤，需要把價格調低點嘛？” 香港的發展商在推出新盤時，為了能賺盡一分一毫，都傾向用「擠牙膏」的方法銷售：每次只推出少量單位，買家需要以抽籤的形式來搶購，務求造成供不應求的情況以將樓價推高。 曾經，香港政府就這現象，2019曾經想要立法管制，以迫使發展商加速供應一手住宅，以提高房屋供應。當時政府便曾提議加增空置稅：就已取得入伙紙的一手私人住宅，若其後12個月內有超過6個月未作居住或出租用途，即會被視為空置單位，發展商需要繳交空置稅。 然而，當時因為社會、疫情因素，空置稅最終被放棄立法。而”吊高黎賣”這手段，也一直被發展商沿用至今。所以即使該區有新樓盤，有興趣購買的買家都不一定能抽到新盤。 一手樓盤宣傳帶旺二手樓巿 而不管怎樣，當發展商推出新盤時，都會配備強勁的宣傳攻勢，帶動更多買家前往區的視察環境。例如觀看一下當地的各種配套以及設施：附近有沒有學校、醫院、商場娛樂設施，休閒設施等等。 按筆者經驗，如果買家在視察這些環境及配套後，對該區很滿意的話，不管有沒有抽中新盤，都會順便參觀現時在巿場出售的物業（即二手樓），如果他們抽不中的話，便會將目標轉移向該區的二手樓盤。 畢竟，大家如果有看過我之前解釋購一手樓及二手樓的優劣的文章，便會發現一手樓及二手樓各有千秋。 二手樓的潛在投資價值很多時會比一手樓更高，如果業主能懂得從當中找到一些潛在筍盤的話，其實二手樓能帶給買家更大的利益。 很多時，如果一個地區推出新盤，該區的地產代理通常都會非常忙碌，因為會有很多買家被吸引到該區睇樓，而他們睇樓也不一定只會觀看心水新盤，而是會”順帶”看一下該區的其他樓盤。 一手樓價影響二手樓價 一手樓推出，實際上是有機會會帶旺該區的睇樓量的。當然，一手樓的定價也會影響該區樓市，例如最近的推出的樓盤邊一個比一個便宜，這也會直接影響該區的平均呎價。 最近甚至有些新盤即使沒有減價，但因為他們提出很多非常吸引的按揭計劃，例如呼吸plan, 也被買家抓住機會和二手物業巿場的業主壓價，背後原因是因為該新樓盤銷情並不好。 總結 每個地區在推出新盤時，都會對該區的二手樓巿場引起不同的影响，如果你有看過筆者的書，又或是參與過我的課程，便會知道我更傾向於購買二手樓，如果有興趣知道如何選取一手樓和二手樓，可以隨時聯系我哦！

過往筆者亦曾提及在二手樓宇買賣中，買家可以在簽訂臨時買賣合約時，要求賣家處置或保留物業現有的配套設拖如傢俬、電器等，並列入合約。倘賣家在成交時尚未妥善處理，買家有權追回損失，甚至踢契。然而，這能否套用於一手樓宇買賣？ 一手樓宇買賣過程中可能產生的問題可謂是五花八門，除了執收問題、拖延收樓日期甚至長達六個月、樓盤交樓標準與售樓說明書不盡相符、及至樓底高度、用料有變⋯⋯多不勝數。曾經有業主收到發展商郵件告知單位部份裝置會有變動，例如櫥窗設計改動，實門變成百葉門、露台欄杆、混凝土底座改變等等。有買家落訂時收到的第一版售樓書與最新一版售樓書於「裝置裝修物料及設備」項目上已是大相逕庭。 一手住宅物業銷售條例 準買家在一手樓宇買賣中是受到《一手住宅物業銷售條例》所保護。《一手住宅物業銷售條例》清楚列明了售樓書內必需列明屋苑內「裝置裝修物品物料及設備」如門窗、露台等的細節描述，包括裝修物料類型以及是否有蓋。至於物業內的窗戶，更需要說明其窗框、玻璃用料；單位內的門所採用的裝修物料及配件也要標明。同時根據銷售條例，若然發展商未能提供樓盤項目承諾的升降機設備品牌及產品型號，可選擇安裝品質相若的設備代替。 而為了保持售樓說明書能夠更準確反映樓宇實況，法例規定了建造商每三個月便要更新說明書一次。故第一版售樓書與最新一版售樓書的內容往往截然不同。假如發展商有意隱瞞某些失實情況，例如早已決定安裝百葉門而不是實門，卻沒有於售樓書中列出來。但基於疑點利益歸與被告的原則，買家一方需要提出證據，政府會依據賣家是否涉及誤導及失實陳述的方式來跟進處理。 而事實上，根據《一手住宅物業銷售條例附表５第23條》，發展商保留權利在有需要時更改建築圖則。然更改建築圖則對物業有一定性的影響時，則需在改動後的十四天內通知買家。 不滿改動的買家能否踢契 買家一方因不滿經改動後的單位進行「踢契」，便需要視乎單位尺寸有否因此改變而定，如單位尺寸出現不同，建築商需按比例作售價調整。 物業設計改變超出了原面積的5%，買家已可選擇踢契，發展商需要賠償訂金以及期內利息支出。準買家也必需在發出更改通知的三十天內提出，否則將被視為接受改動。 但單位尺寸維持不變，業主純粹是不滿建築物料或設置改動，視乎發展商更改裝置裝修物料及設置是基於「不可抗力或其他理由」。即發展商若能獲得認可人士的意見並證明裝置的變動是因為未能取得故安裝相若的裝置來代替，是被允許的。 非不可抗力下，售樓商進行改變 香港法例規定發展商在履行合約時，必須執行合約中的重大條文。假如最後交出的單位與合約中的重大條文相差甚遠就會被判為「根本性違約」。因此買家不滿發展商提出的變更，或其更改並不屬於「不可抗力」範疇內，即可以根據合約法拒絕接受改動，發展商亦需要賠償買家。 怎樣才屬於根本性違約？司法實踐中，判斷違約後果，乃實質上剝奪了受害人所期待的東西，必需接合案件的具體情況作詳細分析，很難找到一種劃一、固定的標準。在一手樓宇買賣方面，化繁為簡，即是買家以一個買賣雙方同意的價錢購入單位時，認為一個合理的單位標準與正式收樓時單位情况是否相符。 於此所謂的客觀標準可以説是非常個人化，為了減少偏頗，買家可以找公證行評估其用料與原本標準的差異。若公證行也覺得當中存有很大的偏差，買家可以選擇不接受並要求發展商賠償。

擁有出租物業，是一項非常好的投資。在出租期間，物業能帶來穩定的租金收入，若剛好碰上樓巿上升期，更能享受物業增值的利潤，從而將投資回報最大化。 作為業主，自己管理出租物業，的確能賺到最大的收益，但是，需要自行處理所有相關事宜，從放租物業、與租戶聯繫、協助他們解決問題，以及收租等。除了與租戶相關的問題外，還包括物業的各種維護修理、支出、稅收，還要顧及各方面是否都合法合理。 事實上，如果在管理物業和租客上没有經驗，很容易遇上租霸，除了欠租，還有可能會把物業弄得一塌糊塗。故此很多業主朋友都傾向使用物業管理公司代為管理，以節省心力和時間。如果你坐擁海外物業，挑選一個優質的物業管理公司更是好處多多。 英國是其中一個近年移居置業和投資的熱門地點。以下，筆者便會詳細解說在管理英國物業時，使用物業管理公司的好處。 保証收益 作為業主，當然希望遇着好租客。但是如果放租經驗不足，要揀選出好租客也並不容易，若運氣不好，往往會得不償失。一家優質的物業管理公司，會為業主篩選過濾以及選擇優質租戶，更會作背景檢查，將遇上租霸的風險減至最低。 另外，物業管理公司除會專責從眾多資料中找到關鍵的資料，以保障租戶質素外，也配合專業的法律程序，例如英國的「租金按金存款保障計劃」(Deposit Protection Scheme)，規定租客要在入住三十天前將按金存入業主的指定戶口，而在租約期滿了以後，若物業完好無損，在租客付清所有租金、雜費後，業主便需要於租約完結後十天內把訂金退還。這些，有物業管理公司幫忙便會減少錯漏。 另一方面，物業管理公司的工作人員都經驗豐富，掌握市場上最新的知識，還有不時更新法律條款。筆者便曾經看過一些自己管理物業的業主們，因為對租務知識的過時和不完全了解，最後面對非常大的損失，甚或訴訟。委託物業管理公司，便可以讓你放心的將物業出租，無後顧之憂。 在英國想要當業主收租，首先要肯定你的物業是真的可以放租。如同香港一樣，如果你想申請按揭，自住和出租單位的按揭是不同的，要先查明才能合法放租。除此以外，如果你想在英國放租物業，更要事先預備好各種安全証書，如E級或以上的「能源效益證書」，「煤氣安全証書」，以及「安裝調查測試」等。 一間好的物業管理公司，不僅要與租戶打交道（放租、簽署租約、收租)，保障物業安全合法，確保各份文件的合法性外，更會協助處理稅項、雜費等等，最重要是保証在整個過程中都是符合當地法律。 降低成本 每家物業都需要定期維修保養，不同的地方，處理的方法都不一樣。如果你擁有的是海外物業，很容易會因為不了解當地情況而引起一系列問題。英國物業的維修成本有時可以是天價。尤其是一些樓齡較大的二手物業，本身歷史可能已經非常悠久，上一手的業主也未必細心保養，新業主接手後，隨時要面對非常昂貴的維修保養開支。 物業管理公司發現問題時，往往能迅速找到根源並且根治，他們通常都會有長期合作的承辦商提供專業維修以及保養服務。優秀的物業管理公司，更會為你以優惠的價格取得高質量的服務，也能預早發現潛在問題，以避免後續引致的高昂開支。 保証收入的穩定性 獲取穩定現金流是其中一個很多人投資房地產的原因。如果不能定時收到租金，有機會影響按掲繳款。由於物業管理公司在篩選租戶時都有嚴格的規定，從而將租霸問題減至最低，若不幸遇上租霸，都能以專業方法處理，故此業主大可以放心。 提升物業的價值 一家優質的物業管理公司，都會對單位進行定期的維修及檢查，而且處理問題也很及時，讓租戶和業主都非常滿意。故此有很多租戶都傾向租住由物業管理公司經營的單位。同時，英國市中心的租客都傾向租住附有傢俬的單位，部分物業公司會提供傢俬添置服務，變相為你的單位增值，而且市場上帶有傢俬的單位租金出租較快，租金也比沒有傢俬的高出 25%，可以說是提升你的投資回報。如果能挑選到一家優質的物業管理公司，除了省時省力，更能讓投資回報更有保證。