經濟低迷，政府進一步放寬按揭保險門檻，對釋放換樓鏈有一定幫助。 從前，如果你想購買價值過千萬元的物業，首先你需要要預備資金，付一半的首期，如果你想「先買後賣」，即先行購入新物業，再將舊物業售出，你還需預繳15%劃一「從價印花稅」，需要準備的資金相當於樓價的65%，壓力可謂相當不小。 但放寬按保後，你只需等新居入伙一年內把舊居沽走，就可以申請退稅。獲得退稅後，再在新居罰息期過後，進行部份還款（Partial Payment）來降低按揭成數，以減輕供樓負擔。 |
此政策有利刺激樓巿，以往為了避免要付額外印花稅，換樓客都會傾向採用「先賣後買」的保守策略。
但自從推出了退稅政策後，買家在遇上心儀單位時，採用「先買後賣」策略的比例也會上升。以下是一些在樓換樓過程中的一些報稅及退稅安排時，特別需要注意的事項。
換樓退稅退的是雙倍印花稅
自2010年起，香港政府為了打擊香港樓市炒賣現象，曾推出不同的辣招，例如額外印花稅(SSD)和買家印花稅(BSD)。
其中一項政策，如果你是換樓買家，又或不能符合首次置業人士的要求的話，你在買入單位後，須繳納樓價15%的從價印花稅，但現在，在符合換樓退稅的條件下，你如成功在指定限期內售出原擁有物業，便可申請退還雙倍印花稅。
雙倍印花稅：打擊摸售
在香港樓市上升時，有不少炒家會企圖在和賣家簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高出其購入價的價錢，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，人俗稱摸售。
為了打擊這個情況，香港政府在2011年11月推出政策，物業買家除了需要繳交從價印花稅(AVD)外，還要付額外印花稅(SSD)。
額外印花稅(SSD)指的是：任何以個人或公司名義購入物業，並於24個月內轉售，便要因應物業轉售的時間繳付額外印花稅：
當時雖然在某程度上打擊了摸售情況，但樓巿仍然一直向上提。政府再於2012年10月將額外印花稅加碼，將稅項各調高5%，而有效期則由原本的最長24個月延長至36個月。簡單點說，如果你於購置單位12個月後至36個月內轉售，便需繳納樓價10%額外印花稅。
除了升級SSD，當時政府還推出了「買家印花稅」(BSD)。如果你不是香港永久居民及公司買家，在購買住宅物業時，除了要繳付一般印花稅，亦要再繳付樓價15%的買家印花稅。
換樓先買後賣退的是SSD額外印花稅
因為有額外印花稅的存在，如果你想先購入心儀單位，裝修好入住後才出售，便需要付新購入單位的 15%作從價印花稅，當你購入新物業時，按若簽署「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」的日期：
印花稅，可以由律師或自己親身前往稅務局申報。
以下是申報SSD的程序：
稅局在接獲你打釐印的文件後，需時十個工作天才能完成，就能完成打釐印。
換樓退稅的程序
在你購入新居，並繳付了印花稅後，到新居簽署轉讓契約日期開始計一年，只要你把舊有物業沽出便可申請退稅。
沽出的意思，即是你簽署將舊居轉讓出去的「臨時買賣合約」，而不是「轉讓契約」，這變相增加了售出的時間限制。
例子：如果你在2022年11月1日新居簽定轉讓契約，在2023年10月31日前，將舊居出售並和新買家簽署「臨時買賣合約」，即使「轉讓契約」日期，是在 2024年1月1日，稅局都會接受退稅。
如果要申請退稅，你需要在新居買賣協議簽署日起計兩年內，或是於出售舊居樓契簽立日期後的兩個月內，連同所需證明文件向稅務局提交退稅申請。你亦可以委託律師樓代為申請退稅換樓客需要向稅局遞交兩份表格，一份為「IRSD 125A」退稅申請，以及「IRSD 131(C)」的法定聲明。
換樓退稅省錢小貼士：如果不想由律師代為申報退稅，你可以親身前往稅務局。遞交表格時，可先到稅務大樓3樓的21-25號櫃枱讓職員核對資料，再上8樓找當值的監誓員進行宣誓。然後再把文件交回3樓的服務櫃枱。在稅務大樓8樓提供的監誓服務是免費的。
有某些情況下，即使你於購入新居後，指定時間內將舊居出售也不能退稅的，我們會在下一篇文章詳細解說。
但自從推出了退稅政策後，買家在遇上心儀單位時，採用「先買後賣」策略的比例也會上升。以下是一些在樓換樓過程中的一些報稅及退稅安排時，特別需要注意的事項。
換樓退稅退的是雙倍印花稅
自2010年起，香港政府為了打擊香港樓市炒賣現象，曾推出不同的辣招，例如額外印花稅(SSD)和買家印花稅(BSD)。
其中一項政策，如果你是換樓買家，又或不能符合首次置業人士的要求的話，你在買入單位後，須繳納樓價15%的從價印花稅，但現在，在符合換樓退稅的條件下，你如成功在指定限期內售出原擁有物業，便可申請退還雙倍印花稅。
雙倍印花稅：打擊摸售
在香港樓市上升時，有不少炒家會企圖在和賣家簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高出其購入價的價錢，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，人俗稱摸售。
為了打擊這個情況，香港政府在2011年11月推出政策，物業買家除了需要繳交從價印花稅(AVD)外，還要付額外印花稅(SSD)。
額外印花稅(SSD)指的是：任何以個人或公司名義購入物業，並於24個月內轉售，便要因應物業轉售的時間繳付額外印花稅：
- 如在6個月內轉售，稅率為樓價15%
- 6至12個月轉售需交樓價10%稅款
- 於12至24個月轉售，額外印花稅則為樓價5%
當時雖然在某程度上打擊了摸售情況，但樓巿仍然一直向上提。政府再於2012年10月將額外印花稅加碼，將稅項各調高5%，而有效期則由原本的最長24個月延長至36個月。簡單點說，如果你於購置單位12個月後至36個月內轉售，便需繳納樓價10%額外印花稅。
除了升級SSD，當時政府還推出了「買家印花稅」(BSD)。如果你不是香港永久居民及公司買家，在購買住宅物業時，除了要繳付一般印花稅，亦要再繳付樓價15%的買家印花稅。
換樓先買後賣退的是SSD額外印花稅
因為有額外印花稅的存在，如果你想先購入心儀單位，裝修好入住後才出售，便需要付新購入單位的 15%作從價印花稅，當你購入新物業時，按若簽署「臨時買賣合約」及「正式買賣合約」的日期：
- 少於14日，可用「正式買賣合約」起計30日內繳付印花稅；
- 多於14日，則要用「臨時買賣合約」起計30日內繳清。
印花稅，可以由律師或自己親身前往稅務局申報。
以下是申報SSD的程序：
- 填妥稅務局表格「IRSD 112(C)」
- 帶齊「合約正本」
- 即場以抬頭為「香港特別行政區政府」支票或本票交予稅局
稅局在接獲你打釐印的文件後，需時十個工作天才能完成，就能完成打釐印。
換樓退稅的程序
在你購入新居，並繳付了印花稅後，到新居簽署轉讓契約日期開始計一年，只要你把舊有物業沽出便可申請退稅。
沽出的意思，即是你簽署將舊居轉讓出去的「臨時買賣合約」，而不是「轉讓契約」，這變相增加了售出的時間限制。
例子：如果你在2022年11月1日新居簽定轉讓契約，在2023年10月31日前，將舊居出售並和新買家簽署「臨時買賣合約」，即使「轉讓契約」日期，是在 2024年1月1日，稅局都會接受退稅。
如果要申請退稅，你需要在新居買賣協議簽署日起計兩年內，或是於出售舊居樓契簽立日期後的兩個月內，連同所需證明文件向稅務局提交退稅申請。你亦可以委託律師樓代為申請退稅換樓客需要向稅局遞交兩份表格，一份為「IRSD 125A」退稅申請，以及「IRSD 131(C)」的法定聲明。
換樓退稅省錢小貼士：如果不想由律師代為申報退稅，你可以親身前往稅務局。遞交表格時，可先到稅務大樓3樓的21-25號櫃枱讓職員核對資料，再上8樓找當值的監誓員進行宣誓。然後再把文件交回3樓的服務櫃枱。在稅務大樓8樓提供的監誓服務是免費的。
有某些情況下，即使你於購入新居後，指定時間內將舊居出售也不能退稅的，我們會在下一篇文章詳細解說。
