在香港，能擁有自己的物業，將其出租，用作賺取被動收入，是非常幸福的一件事。
然而作為業主，將自己的物業出租，也是一件挺有風險的事，首先要分辨出租霸，其實並不容易。很多租客在簽租約時，都會表現得很正常，各方面都告訴你這個人可以準時交租。
但是隨着社會經濟環境，個人際遇變化，也有可能變成租霸。如果遇上租霸是使用有限公司的名義來租住單位，最糟糕的情況，便是業主可能一分錢也收不回來。不單如此，物業還在對方手裏，可謂變成肉隨砧板上，任人魚肉。
本文便會分享一些實用小貼士，希望能幫助作為業主的你，如何能準確快速地追回被拖欠的租金，快點收回單位，又或是避免遇上租霸。
保留收租、追租紀錄作證據
在簽署租約時，一般來說，上面通常都會寫好租客應該在每個月的哪一天交租，有多少天的寬限期，寬限期過後，業主或將採取法律行動追討賠償等等。
業主與租客溝通時，最好都通過一些能夠將通話記錄記載下來的軟件，例如WhatsApp，email等等。
這樣就能把你收租的記錄、追討租金的記錄都保留下來，如果日後有需要，也能交到法庭作證據。
另外也應該把租客的交租紀錄保留下來，例如每個月的銀行過數記錄。如果租客是用現金交租，便應該在每次收到租金後，寫一份一式兩份的租單，並讓對方簽名為證，因為這些證據是在追討過程中有力的證據。
一般來說，租客沒有在到期日後15天內繳交租金，業主便可以沒收單位的租賃權。筆者見過有些單位的租客，會以單位出現問題，例如漏水又或是出現破損、需要維修而拒交租金。
但是在簽署租約時，雙方沒有特定寫明的話，租客支付租金的責任和業主履行其他責任（例如維修等）是分開的，不能以此為由拒付租金。
對優質租客可以考慮通融一下
天有不測之風雲，如果你的租客一直都很準時交租，又不會一直要求你要維修單位，但突然付不出租金，建議最好先了解一下，也可以考慮一下短期減租，幫助他渡過難關，畢竟需要入稟追租的話，一則時間金錢上的花費會多很多，二則要將單位轉租出去也會出現空置期，甚至需要將單位進行裝修，中間損失的收入，可能不能和減租相比。
好租客其實很難遇到，而且說實話，轉租後遇上麻煩的新租客，也是另一趟渾水。故此，如果你對租客的情況有足夠了解，這真的是一個可考慮的方法。
及時從合法渠道入稟追討
但如果你發現租客實在出現不妥，例如常常已讀不回，已經有三四次欠租紀錄，而且有各種各樣的欠租理由，便應該要在租約上列明的寛限期完結後，立刻採取法律行動。
如果拖欠的租金不超過 7.5 萬，可以向小額錢債審裁處申索，這種情況下還好，因為於小額錢債審裁處提出申索只需要付數百元，程序也較寬鬆，雙方均不用聘請律師，業主能親自答辯，這樣時間金錢也能節省不少。
但如果被拖欠的租金超過 7.5 萬，便需要入稟區域法院，這情況下，便要聘請律師，如果租客提出抗辯，官司更可能需要拖很久和花費巨額。
如果你想要追討租金，建議千萬不能對租客本人及其身邊人作出恐嚇、暴力及滋擾行為，例如到其公司、家門口貼街招，或打電話到其公司申訴其欠租行為等，因為這些屬於刑事罪行，可能會讓你收租不成，反被租客提告，嚴重者甚至會被判監及罰款，又或是需要對租戶作出賠償。
為了你的安全起見，也不應該單身前往出租單位追討租金，一則因為通常在租約上都會訂明，除得租客同意外，業主不得踏足單位內。故此單獨上門有可能讓自己理虧，也有可能容易因為追租一事引起口角，繼而動武，因為追租而受傷絕不值得。
故此，如果被租客拖欠租金，建議你還是最好直接從合法途徑追討租金。
追租小貼士：為了保障自己，業主將物業出租時，應該立刻為租約打釐印及向差餉物業估價署遞交一份《CR109 新租出或重訂協議通知書》，如果為了節省物業稅，而不向政府申報物業已出租，可能會出現很多麻煩。
因為你要向政府部門提出追租申請時，會被要求出示已打釐印的租約文件，沒有打釐印就要補打，最重時要被罰 10 倍的釐印費。
如果你沒有在單位出租後一個月內遞交《CR109 新租出或重訂協議通知書》，小額錢債審裁處有權不受理追討欠租申請。到時，需要在申索前補交表格，並繳付附加費 $310，才能向審裁處提出於申索。
強制收樓要注意
追租和收樓是兩個獨立的程序，業主可選擇同時申請追討欠租及強制收樓，亦可追租而不收樓。但通常來說，如果業主決意要收樓的話，便需要填寫收樓令表格，並於申索欠租的審裁處或法院申請執行令狀。
在得到收樓令後，記得再申請 「扣押債務人財產令狀」，由執達吏同時執行兩個令狀，並由護衛員看守物品及實產最少 8 天後，方可拍賣相關物品抵債。千萬不要擅自處理單位雜物，因這些物品仍然屬於租客財產。
