![](https://pepper-salt-concept.com/wp-content/uploads/2023/07/Lucyblog-20230329-1024x1024.jpeg)
在香港,因為租金貴,很多朋友都會因為各種原因選擇租用工業大廈的單位。
有些是想創業,需要設立辦公室或工場,又或是拍攝用的 studio。也有一些人會租一些裝修比較好的,像商業大廈的單位來當辦公室。
筆者有朋友甚至長租了一個工業大廈單位,作店鋪之餘,自己也住進去。
此文會列出租工業大廈的重點,讓你更安心創業。
工廈作非工業用途或犯法
工業大廈的地契,列明工廈原只可作工序場所等工業用途。如果你打算租工廈單位作其他用途,例如寫字樓、零售店、健身室、Party Room等,你需要先經過業主向地政總署申請短期的地契豁免書。
按香港法例規定,如果你違反了工廈只用作工業用途的契約,一旦被揭發,輕則會被迫停止業務生產,重則不獲發製造牌照。無人發現時當然相安無事,被政府派員巡查揭發,或遭人投訴舉報的話,就會影響業務運作。
一旦發現有違規,政府便會向單位發出信函,要求其於28日內將單位用途還原,重置回地契限制下的指定用途。
如果業主放盤時已經寫明單位可以用作非工業用途,通常租金會較貴,但也就屬於合法範圍,故此租戶應向業主詢問,要求出示有關有效證明。
另外也有部份新型工廈,發展商已經向地政總署入紙申請特別豁免書,准許土地用作商店及服務業,葵涌iPlace 就是其中一個例子。
但由於香港工業式微,政府於2019年推出活化、善用工廈政策,容許部份工廈單位,在無需向地政總署申請短期地契豁免書及繳付任何費用下,改為用作5項常見的非工業用途,租來作拍攝studio就是其中之一。
而只有符合以下的5項用途之一,方可獲免提交更改單位用途之「地契豁免書」。
- 藝術工作室
- 影音錄製室辦公室
- 設計及媒體製作辦公室
- 限於特定創意產業辦公室,包括設計及媒體製作公司、印刷及出版業、電影公司和與電影業有關的行業組織
- 研究所、設計及發展中心
也有些工廈業主為了多收租金,將單位改成劏房。同樣,也是一旦被揭發,就會被要求停止運作,要在限時內還原。
如果你不想以身試法,或是想避免麻煩,最穩妥的方法是先自行了解清楚,很多地產代理為了促成交易,只會將問題輕描淡寫的描述出來,甚至閉口不提,最穩妥的做法是自己翻查屋宇署圖則,對比單位內間隔是否與入冊的平面圖有否分別,另外也應該先自行查冊,了解該單位有否被釘契,或是有否地政總署及屋宇署發出的清拆令,了解單位有沒有僭建或非法改建。
住工廈要小心
按香港法例規定,工廈絕不可作住宅用途,但由於香港住屋問題嚴重,很多人都願意以身試法,偷雞租工廈作為居所。
有部份租戶因為工作時段不定,需要通宵工作,而常常在studio 過夜,也要小心被誤會是租住工廈。
其實政府會不定時派員上樓突擊巡查,亦有可能被別人舉報。如果你真的有需要經常開夜,建議單位內的佈置最好就與一般家居有些分別,不要大舉靚裝,設置廚房、起坐間、睡床等,不可免就以輕便為主,盡量使用可摺疊,隨時能搬走的傢俱。
24小時出入的工廈會方便很多
如果你的工作時間不穩定,或是會有很多顧客不時出入,最好便是找一些24小時開放出入的工廈,不然入夜後,工廈閘門關上,出入都要特地叫人或是找管理員,便會很不方便。
工廈是否有車位?搬貨是否方便?
很多工廈都沒有設置停車場,即使有停車場,也不一定是容易泊位或上落貨。如果你的工作業務需要經常上落貨,租工廈單位睇樓時,就要留意樓下是否有設泊車位,方便搬貨。
對駕車人士來說,記得要先詢問一下所在工廈是否有車位出租,或者租盤本身是否已包車位。如果沒有,便可能要先留意附近有沒有停車場有空車位出租。
升降機數量要夠多,客貨𨋢分開更佳
有時,一幢工廈會有很多伙,如果升降機不足,單是每天上下班時等電梯的時間會便讓你很困擾。而且最好要了解客貨𨋢是否分開,而且貨𨋢數量是否足夠。如果客貨𨋢沒分開,而在繁忙上落貨時大家會習慣把貨𨋢hold 住,那其他用戶便會很麻煩了。
有獨立廁所更舒適,水電錶要查清
單位內有獨立廁所的話,絕對會舒適、乾淨很多,只是最好先行翻查圖則,查清廁所是否有入則。因為大部份時候,如業主選擇不為廁所入則,是因為廁所的通風及採光等不符合屋宇署規定,使用一段日子後或出現問題。
而且無入則的獨廁,有機會駁錯水電錶,所以最好在入伙前先行檢查水電錶,就像平時租屋一樣。
不然有可能替別人交水電費,又或是你在使用別人的水電,這樣,在對方發現或搬走時便會突然停水停電。
流動網絡收訊是否良好
有時,工業大廈的流動網絡會出現一些訊號接收奇差的位置,也有些太舊的工廈無法裝上高速光纖固網。 固此,租用單位前最好先行查清,不然在要用的時候用不了便很麻煩。